中原深圳龙岗坑梓旧改项目定位策略案PPT学习教案.pptx

会计学
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中原深圳龙岗坑梓旧改项目定位策略案
坑梓印象
地理位置：坑梓位于深圳龙岗东北部，被坪地、龙城、坪山包围，东部与惠州接
壤。是深圳市东北部的工业重镇。
行政划分：1986年建镇。2004年，撤销坑梓镇，设立坑梓街道办事处。下辖坑
梓、龙坑、秀新、龙田、金沙、沙田6个社区。
面积人口：，总人口15万人，。
交通状况：坑梓交通发达，深汕高速、深汕公路横贯全镇，周边有机荷高速、惠
深高速和惠盐高速，镇内已实现村村通道路 。且开通了到罗湖火车
站和香港直通巴士。镇内主要有龙兴路、光祖路、以及人民路构成全
镇内部主交通网络。
生活配套：坑梓配套设施较为成熟，中行、农行在内的金融、保险、商贸服务等
第三产业发展迅速。商业、金融、医疗、教育、文娱等配套基本能满
足人们的居住、生活要求。
经济发展：坑梓经济发展主要依靠加工制造业。工业主要以零散厂房和工业园区
构成。目前主要有三大工业园区，同富裕工业园区、宝梓工业园区、
沙田工业区。另外还有其他大型工业项目正在建设当中。发展产业从
电子、电器到五金、塑胶、化工，从制革、服装、玩具到机械、纺织、
印染、酿造，形成了较强大的工业阵容。外商主要来自于香港、日本、
台湾及南韩等国家和地区。
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龙岗街道办
坪地街道办
坑梓街道办
坪山街道办
横岗街道办
10分钟
15分钟
10分钟
15分钟
20分钟生活圈
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坑梓用地现状——从上可以看到，目前用地主要有4类：
1、工业用地：占到坑梓已用地的70% ，用量最大。
2、4类居住用地：主要以目前的农民房现状为基础，占近30%的体量。
3、科研用地：作为一些企业建立研发基地用。
4、商业用地：以目前已经形成的商业为基础。
深汕高速
深汕公路
龙兴路
规划以工业为重，居住用地和工业用地相互混杂。使得目前片区形象较差，居住氛围不强，档次较低。
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坑梓印象
成片的工业区+厂房+农民房
19年来没有开发过商品住宅
2006年，第一个商住项目——金田风华苑问世
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项目概况
项目位置：深汕路和龙兴南路交汇。
项目性质：旧城改造。
用地面积：㎡，分为2个地块。
1# 用地面积—— ㎡，可用占地6000 ㎡。
2#用地面积—— ㎡，可用占地18500 ㎡。
容积率——未确定。
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永泰百货
1#
坑梓商业街区
金田风华苑
同
富
裕
工
业
区
5分钟生活圈
光祖中学
福万佳购物广场
2#
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项目SWOT分析
优势S（Strength）
劣势W(Weekness)
靠近坑梓传统商业街区（步行5分钟）
周边配套齐全
项目周边道路交通便利
位于深汕公路旁，又处于坪山—坑梓的首站，昭示性强
发展商
1、具有开发经验。
2、拥有大量的物业投资，进行出租收益，比较擅长长期投资收益。
3、企业处于稳定发展及扩张阶段。
4、有较多土地储备，可持续性发展。
项目地块被龙兴南路分割成两块，不利形成规模，地块周边整体规划较差
1#较小，不利于住宅的布置
2#沿深汕公路有近250米，不利于噪音的规避
紧靠深汕公路，噪音干扰非常大
深汕公路一路之隔，商业氛围差距巨大
旧城改造，2#地块需要拆迁，1、2#在开发时间的协调上有一定困难
旧改的成本相对较高
机遇O(Opportunity)
威胁T(Threaten)
高新技术、家具和自行车基地、沃尔玛物流的入驻带来的机遇
外环高快路即将开工，地铁3号线可能延长带来新的机会
地产市场供应的紧缺
第二个旧城改造项目，借鉴成功经验，规避市场风险
项目所在片区未来规划为住宅区，商业发展有较大的空间
整体区域市场不成熟，处于起步阶段
整体区域档次形象较差，没有形成市场关注
龙岗、惠阳等周边区域竞争激烈，尤其是龙岗，分流部分高端客户
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关于项目的思考
我们的项目究竟面临怎样的市场环境？
未来的市场发展趋势如何？
我们的项目所拥有得核心资源是什么？
我们应该采用什么样的开发策略来赢得市场？
我们的客户在哪里，他们需要怎样的产品？
未来项目价格能