洛阳国宝别墅策划提案(别墅经典资料大合集).doc

洛阳凯瑞别墅项目策划提案河南大智广告文化传播目录第一章我们必须统一的思路第一部分凯瑞必须思考的三个命题第二部分凯瑞必须要走的三个关键词凯瑞别墅项目策划提案第一章我们必须要统一的思路第一部分:凯瑞必需思考的三个命题命题一:洛阳能否承载约 800 亩的超级别墅大盘? 近几年,龙门见证了三件事:申遗成功、国宝回归、凯瑞签约,这是我们的骄傲,也是洛阳城的骄傲。但是,在欢歌笑语之后,掩卷而思,我们确有喜忧参半:喜是洛阳赢了,凯瑞赢了; 忧是洛阳能不能承载这样一个超级别墅大盘?如果本项目定位是一个普通混合项目,可以!如果定位是一个常规的高档项目,也可以!但是这是一个非常规的超级项目。 亿真金白银不能不让我们如履薄冰,喜悦之后不能不冷静下来。对比资料一:郑州市场从 2001 年出现真正的别墅,到现在,纯别墅项目主要以以九郡弘别墅、东方今典别墅和思念果岭山水别墅为主,九郡弘 76套,东方今典 250 余套,思念一期纯别墅 73套,这就是郑州市场 5年全部纯别墅的真实情况;如果加上连排、叠加等 townhouse 产品,则还有鹿港小镇 200 亩(部分 townhouse ) ,水映唐庄 100 亩,家和万世 250 亩,鑫苑名家阳光豪宅爱丽舍少部分,另外还有部分低端别墅,如迎宾花园等。对比资料二:郑州市GDP在2003年首次超千亿,达到1102亿元,进入全国千亿俱乐部,郑州在进入千亿俱乐部后, 市区人口总量在 250 万左右的时候,面向全省,纯别墅也仅仅用5年的时间消化不到四五百套。洛阳,2004 亿元(政府工作报告),市区人口尚且 140 万人。洛阳市政府预测今年突破 1000 亿,但是实际会有部分政府水分。如果按照统计学规律计算,如果沿循常规推广手法进行操作, 800 亩的超级别墅项目,对于洛阳显然有些吃力。怎么办? 我们如何破题? 破题思路:我们既看到市场的空白和市场的机会,但我们也要看到项目的压力,所以我们必须跳出洛阳做项目,把项目放在一个更高的平台上,这个平台现在有没有?没有!怎么办?我们必须亲自打造! 命题二:本项目别墅价格能否让洛阳接受? 按照洛阳房地产统计资料分析,我们可以看到以下情况: 商品房均价 1866 元,多层均价 1399 元,高层均价 2073 元,办公 2303 元,商铺 4963 元附录(洛阳房地产2005年上半年统计) 套数面积(万 M2 ) 金额(亿元) 单价商品房本期 10250 1866 上期 7066 1875 去年同期 6723 1946 比去年同期 52% 61% 54% -4% 多层本期 6194 1399 上期 4120 1348 去年同期 3227 1269 比去年同期 92% 106% 127% 10% 高层本期 1393 2073 上期 892 1826 去年同期 889 1864 比去年同期 57% 35% 50% 11% 办公本期 516 2303 上期 430 2243 去年同期 573 2331 比去年同期-10% 20% 18% -1% 商用本期 1524 4963 上期 1282 4721 去年同期 1676 3825 比去年同期-9% -26% -3% 30% 凯瑞别墅项目地价 亿元,土地约 780 亩,每亩土地约 万元,每平方米约为 673 元。在全国来讲,这都是一个比较高的地价。我们纵观国内各别墅和郑州别墅项目,上海佘山别墅, 亿元中国楼王,其土地价格也不过是 20 多万元,九郡弘别墅土地价格在 20万元左右,东方今典土地属于政府置换土地,价格较低;思念果岭山水土地价格更是超低价格在几万元。如果按照国内成本计算方法,土地款加上配套费、前期费用、建安工程费、市政设施费、公共配套、营销费用、管理费用, 别墅成本价格每平方米约在 2500 -3000 元,按照 25 %的销售利润率,价铬应该在每平方米 3000 元以上。这样一个价格,对我们来说应该是一个挑战。怎么办?我们如何破题? 以佘山为例,从三个层面上进行别墅破题。城市——土地——标杆。房地产项目价格要高,第一城市总体价值高,第一步是让城市增值,佘山第一步是在上海国家领导人峰会之后,借势整体上海在国际上的地位,进行城市增值操作,吸引全球职业人群; 第二步,土地增值,炒作国家级风景名胜区,进行区域土地增值;第三步, 亿元叫卖中国楼王,制造价格标杆。三