东莞市“三旧”改造拆迁补偿安置办法(正式版).doc

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东莞市“三旧”改造拆迁补偿安置办法(正式版)
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集体经济组织自行改造或与他人合作开发的项目，拆迁补偿安置方案由社区居委会编制。
原土地使用权人自行改造的项目，拆迁补偿安置方案由原土地使用权人自行编制。
第二章 拆迁建筑物的分类及其补偿安置方式
六、改造地块内被拆迁建筑物根据用途分为住宅用房，商业用房和工业、仓储、公益事业用房等共三类。
建筑物用途的确定：若符合“三旧”改造建筑物建成的年限规定且经依法批准的，依其用地、报建、房屋等批准文件所登记的用途；若未经批准，但符合“三旧”改造政策和相关规定的，依其用地、房屋确权等文件所明确的用途。
住宅用房包括私人宅基地自建房、商品住宅、房改房、集资房、单位宿舍、房产管理部门管理的住宅公房（下称直管住宅）等。
商业用房包括各类商铺、写字楼（不含行政办公用房）、酒楼、旅店、娱乐场所等。
工业、仓储、公益事业等用房包括独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动及其配套建设的工人宿舍、食堂等的房屋；用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库等房屋；以及城市中为社会公共利益服务、不以牟利为目的，满足社会公众需要的事业用房，包括水、电、气供应站点、行政办公用房、公厕、垃圾中转站、社区广场、文化娱乐中心、公共交通站场、学校、幼儿园、医院（卫生站）、体育馆（场）、博物馆、图书馆、养老院、疗养院、社会福利院、防汛、防疫等用房，以及其他非住宅和商业用房类的房屋等。
七、住宅用房，被拆迁人可选择以货币补偿、房屋产权置换、货币补偿和产权置换相结合等三种方式之一获取补偿安置。鼓励和支持拆迁当事人按照“拆一补一”的原则实施补偿安置。
商业用房和工业、仓储、公益事业等用房，只对被拆迁人实行货币补偿，不实行产权置换；但有条件实行产权置换的商业用房，可由拆迁人和被拆迁人协商按本办法第三章的规定实行产权置换补偿。
第三章 补偿面积的核定及其货币补偿和安置标准
八、“三旧”改造项目在实施拆迁前，应对地块范围内的土地和建（构）筑物实行权属调查，合理界定并保障拆迁当事人的正当权益。被拆迁房屋根据有关法律法规及政策规定应予补偿的，应依据相关规定对其面积予以核定。根据权属调查的结果，应补偿的被拆迁面积（下称应补偿面积）按下列原则核定：
（一）已依法办理用地、报建、房产登记的房屋，其用地面积以土地权属证明文件为准，房产面积以报建批准文件和房产权属证明文件为准。
（二）经市（镇）国土、规划建设部门审批的房屋，用地和建筑面积分别以批准文件为准；实际面积小于批准面积的，以实际面积为准。
（三）1992年8月15日《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》实施前建造的房屋，土地来源合法、正当的，以经核实的当时的实际建筑面积为准。
（四）未经国土、规划建设部门批准建设的房屋，符合“三旧”改造政策和相关规定，经房屋权利人申请对该用地、房屋进行确权的，其应补偿面积以相关部门确权的面积为准。
九、根据权属调查的结果，下列建（构）筑物不予补偿，但依期签订拆迁补偿安置协议的，可按照造价的残值进行补助：
（一）未经相关部门所批准的建设，且不符合确权条件的房屋；
（二）超出国土部门批准用地范围所兴建的建（构）筑物面积；
（三）超出规划建设部门批准建设规模的建（构）筑物面积，包括加层超建和加建、改建的阳台、飘台、飘楼等；
（四）未经批准建设的附属设施用房及简易建（构）筑物；
（五）已超过批准使用年限的临时建筑。
残值补助的标准：
上述建（构）筑物的造价残值（含室内外装修及水、电等设施）按如下标准经折旧后确定：
（一）住宅及其与商业混合的综合性用房的标准：框架结构为1300元/㎡，砖混结构为650元/㎡，砖瓦结构为500元/㎡，配套设施用房为250元/㎡。
（二）工业、仓储用房的标准：框架结构为850元/㎡，砖混结构为600元/㎡，高档钢架结构为400元/㎡，配套设施用房为220元/㎡。
（三）简易建（构）筑物和临时建筑的标准为180元/㎡。
（四）其他建（构）筑物一般参照其建筑造价的80%补助。
（五）住宅及其与商业混合的综合性用房和工业、仓储用房的装修补助标准为每平方米200元。配套设施用房、简易建筑不另作装修补助。
十、根据权属调查的结果，下列建（构）筑物不予补偿：
（一）未经土地所属社区集体同意用地、未支付土地补偿费，擅自占用集体土地进行违法建设，且经有关部门或社区集体制止仍强行建设的违法建（构）筑物。
（二）未经规划建设部门批准或超出规划建设部门批准建设规模，且经有关部门或