物业管理纠纷典型案例.docx

物业管理纠纷的七大类型与十九个典型案例
2016-08-31 物业通
随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高， 物业管理纠纷呈上升 趋势。如何更好地解决物业公司和业主之间不断出现的矛盾和纠纷， 使物业管理 公司更好地服务丁业主，使双方的合法权益真正得到维护，已成为人们关注的焦 点。
物业管理纠纷的七大类型
物业管理费纠纷。
业主财产损失赔偿纠纷。
小区公用设施伤人的赔偿纠纷。
无因管理纠纷。
小区公用部位的侵权纠纷。
小区公用部位的出租营利问题。
小区内停车收费纠纷。
物业管理纠纷的类型及其处理
物业管理纠纷的七大类型，根据物业管理的范围和内容以及物业管理的特点 来分析,其发生纠纷主要分为两大类型,即因合同产生的物业管理纠纷和因侵权 产生的物业管理纠纷。
（一）因合同产生的物业管理纠纷的处理
因合同产生的物业管理纠纷主要是由当事人违约所引起的， 主要包括：因服 务质量产生的物业管理纠纷、因服务内容产生的物业管理纠纷、因服务费用产生 的物业管理纠纷、解除物业管理服务合同等等。
1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理服务
不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准， 而引起的物业管理纠纷。如,
物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处丁正常
使用状态，日常环境卫生差，绿化不能及时维护管理，区域内公共秩序混乱、交 通道路不畅，安全防范不力消防救灾不及时等等。
2、 物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约
定的内容全面提供的物业管理服务， 而引起的物业管理纠纷。如，没有按照规定 或约定提供、安装服务设施设备，没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓 库，没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。
3、 物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服 务费而引起的物业管理纠纷。如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导 价标准收费，擅自扩大收费范围或提高收费标准、业主（或使用人）少交、欠交 物业管理服务费等。
4、 终止物业管理合同纠纷。物业社区微信：是指物业管理合同期满或物业 管理合同期满前当事人一方有严重违约行为； 或者出现法律法规规定或当事人约 定终止的情形而引起的物业管理纠纷。如，合同期满后物业管理企业拒绝退出阻 止业主重新选聘其他物业管理企业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主 要求解除合同、业主不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不接受管 理物业管理企业要求解除合同等。因合同产生的物业管理纠纷的诉讼主体是物业 管理企业和业主委员会，还是物业管理企和业主，在目前尚有争议。笔者认为应 该是物业管理合同相对的双方当事人， 即物业管理企业和业主委员会。业主委员 会是自治组织，依法成立，虽然没有必要的财产或经费，只有民事行为能力，不
具备完全民事权利能力，不能独立享有民事权利和承担民事义务， 但建设部《管 理办法》第六条规定，业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成， 代表和维护 业主的合法权益。《中华人民共和国事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第五十 四条规定 当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进行诉讼。 ’
可见，业主委员会依法可以作为诉讼主体， 其在诉讼中主体地位是全体业主的诉 讼代表人。有一种意见认为，业主委员会应届丁《民诉法》第四十九规定的 其
他组织”，能以自己名义参加诉讼。对此，笔者以为不妥。因为业主委员会是一 个执行机构，其民事行为能力和民事权利能力取决丁业主的授权，而 其他组织'
行使民事行为能力和民事权利能力则无需他人授权。此外， 其他组织”具有自身
的民事权利义务，对自己的行为有承担一定民事责任的能力， 而业主委员会其组 织没有自身的民事权利义务，没有财产和经费，亦无自身的民事责任可言。
业主委员会作为业主的诉讼代表人，可以代表全体业主参加诉讼并行使诉讼 权利，在通常情况下，代表人的行为其代表的对全体业主发生法律效力， 但根据
《民诉法》第五十四条的规定， 代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事 人的诉讼请求，进行和解，必须经过被代表的当事人同意。 ”因此，在因物业管
理合同服务质量、内容、费用发生纠纷中，业主委员会如违反规定不起诉或怠丁 诉讼时，与物业管理纠纷有利害关系的业主为维护自己的合法权益， 有权以自己
名义直接对物业管理企业提起诉讼。
另外，在因业主拖欠服务费的物业管理纠纷中， 诉讼主体是物业管理企业和 具体业主（或使用人），而不是业主委员会。《管理办法》第十四条规定，产权 人和使用人不按规定交费，物业管理公司责令赔偿损失。同时， 《管理办法》第
十五条乂规定，物业管理公司擅自扩大收费范围