东湖豪庭广告定位策略.pdf

东湖豪庭
广告定位战略
前言
东湖豪庭广告定位战略主要是建立在东湖豪庭项目本身以及深圳中原物业顾问有限公
司为东湖豪庭作出的营销策划报告基础之上。
我司认同中原物业关于东湖豪庭的优势与劣势分析、项目特征描述、物业定位、以及
在整个营销战略之下为东湖豪庭拟定的宣传推广计划和广告宣传方向。
东湖豪庭是图登广告与幸运通投资发展、中原物业顾问开始第一次合作的项目，具有
特别的意义，藉此机会我司将全力配合中原物业的整体营销计划，以更加务实的工作作风
展开我们的工作。
欢迎就此份规划案提出具体改进意见！
第一篇市场机会分析
一、 东湖豪庭项目特征
1．项目特征描述
· 位于罗湖区/布心片区/东湖水库（东湖宾馆）侧
· 主体为一栋高层（28层）
· 其中一至四层为停车场，四层顶为会所
· 住户140户/单位，车位153个
· 平均住宅面积介于133-167平方米
· 有6套复式住宅面积在270-292平方米间
2．优势分析
结合中原策划报告分析，可以将项目优势概括为：
·
临东湖及东湖宾馆，有地理上的自然优势。在价值感上可与竞争对手很明确地
区分开来。
· 地处半山，景观开扬（湖景、山景）。可作为吸引人的很好理由。
·
在一定程度上可感知到东湖宾馆的配套。但因属于别人的，使得其重要性及显
著性仅停留于理解，不能成为有效的购买理由。
·
户型双朝向，可保证通风顺畅。能够作为购买决策中的补充性/加强性理由，但
较难成为主导型购买理由。
· 两梯三户。属于基本条件。
· 所处地块珍贵。但这需要理解及感受，更需要广告给予恰当的引导。
3．弱势分析
结合中原策划报告分析，可以将项目弱势概括为：
· 周边物业档次不高。直观上不具备高尚地段的感觉。
· 周边欠缺时尚购物广场或场所。有遭城市淡忘的感觉。
· 正处两路交界处，噪音较大。
· 东面正对山壁，部分底层单位景观受限制。
· 所处地块不够美好。
· 住宅面积较大，总价高，资金投入大。
· 所处位置相比之下显得较为孤立。
二、市场竞争环境分析
1．罗湖、福田、南山三区楼市简析
·
总体上福田、南山易给人崭新面貌感，代表城市规划发展趋势，但个别地段市
政配套不够完善，需要假以时日。
·
总体上罗湖代表了成熟、繁华，有一定的历史和文化，有许多特别的奋斗史和
辉煌人生故事，这成为一部分人士留恋罗湖的理由。
·
另一方面，罗湖楼市的发展在一定程度上受制于早期城市规划，建筑风格较为
稳定鲜有变化，尤其近几年滞后于福田。这使得相当一部分罗湖人对罗湖的忠
诚程度越来越低，并会更多的考虑福田甚至南山。
·
位于罗湖布心南片区的百仕达花园，以其亮丽形象和鲜明个性以及倡导的高尚
社区生活吸引了许多人士目光，成为豪宅市场置业的一个重要标准。此后罗湖
区不断有类似的楼盘相继推出，对培养罗湖居民对罗湖的重新认识及增进罗湖
情结起了很大作用。
·
相当一部分从罗湖成长起来的二次或以上置业者、在深圳有一部分人生经历的
港人由于对罗湖的熟悉感仍愿意首先考虑在罗湖置业，但不同人士