房地产置业顾问新人培训教材.docx

第一章房地产基本知识介绍
从今天起，你的一言一行不单单只代表你白己， 你所展现在客户或同行面前 的是整个开发商的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求白己， 特 别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成 为专家的第一步。
第一节房地产业与房地产市场
一、房地产的涵义
1、 “房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主 要是相对于不动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性， 正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要式。
在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的转移及土地使用权的转 让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
2、 “房地产业”，房地产业属于第三产业的畴，是指从事房地产经营、开发、 销售、租赁等活动而取得经济效益的行业， 在高速发展的中房地产业总是扮演着 国民经济中极其重要的角色。
第二节房地产相关业基础知识
一、建筑业基础知识
1、房屋建筑分类：
按使用功能分为生产性建筑、非生产性建筑，即工业建筑和民用建筑。
按建筑高度可分为：7层以下为多层建筑，8〜11层为小高层建筑，12〜16 层为中高层建筑，16层以上为高层建筑，30层以上为超高层建筑。
2、 房屋建筑结构分类：
按建筑结构材料材质分类：
钢结构用于厂房、超高层
钢和钢筋混凝土结构
钢筋混凝土结构
混合结构
砖木结构
房屋建筑按结构受力和构造特点分类：
框架结构 传力路线：楼板一梁一柱一基础一地基，用于办公楼和宾馆。
剪力墙结构，优点：侧向变形小，承载力高，整体性抗震性好，室平整 美观；缺点：灵活性不够。用于15层〜40层高层住宅建筑，施工法大部分采用 滑模和大模板施工法。
框架一剪力墙结构，框剪结构可发挥框结构和剪力墙结构的长处，克服 它们的缺点，使建筑平面灵活，是较好的结构形式。
简体结构，用于超高层。
3、 房屋建筑的构造
一幢建筑物一般是由基础墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部 分所构成。
二、房地产价格
1、 房地产价格的构成：三个部分：物质消耗支出、劳动报酬(工资)支出 和盈利。
具体包括：
土地取得费用；(2)前期工程费；(3)房屋建筑安装工程费；
(4)基础设施建设费；(5)公共配套设施建设费；(6)经营管理费；
(7)销售费用；(8)利息；(9)利润；(10)税费
2、 房地产价格的影响因素
主要因素有供求状况；位置、环境、行政、经济、人口、社会、心理因素c
3、 房地产估价法：(1)市场比较法；(2)收益还原法；(3)成本法
第三节房地产交易的政策与法规
一、 房地产交易的原则
房屋所有权和土地使用权权利主体同一原则
接受价格管理原则
遵守出让合同的原则
二、 转让合同容
双当事人姓名或者名称、住所
房地产权属证书名称和编号
房地产座落位置、面积、四至界限
土地证地号、土地使用权取得的式和年限
房地产的途径和使用性质
成交价格及交付式
房地产交付使用的时间
违约责任
双约定的其他事项
三、商品房预售的条件
已交付全部土地使用权出让金，前四个证要齐全
多层及小高层建筑结构要建设到结构封顶，高层结构要建设到三分之二
向县级以上政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售可证。
第四节专业名词术语
1、 房地产可分为：
一级市场：被垄断的土地市场，发展商从手中取得的土地；
二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租。
三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。
2、 生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有) 。
3、 熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。
4、 为“三通一平”，“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。
5、 为“七通一平”
达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下 水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。
6、 计算公式：
容积率：总建筑面积/总占地面积
绿化率：总绿化面积/ 土地面积X 100%
得房率：套面积/建筑面积X 100%
建筑面积：套建筑面积 +公共分摊面积
公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底 层的大堂、设备层）。
套面积=关门面积
封闭式阳台：面积计算100%
敞开式阳台：面积计算50%
阁楼、露台，一楼花园，一般赠送
住宅交付时的要求
7、 五证：国有土地使用证；建设用地规划可证；建设工程规划可证；建设 工程开工（施工）证。商品房预售可证。
8、 两书：商品房质量说明书；商品房使用说明书；
前提，全部验收合格（包括水