北郊锦绣天下项目可行性研究报告（可编辑）.doc

北郊锦绣天下项目可行性研究报告
锦绣天下项目可行性研究报告
关键词未央湖板块核心居住区北郊大学城西安地铁西安行政中心西安市政府北迁西安北客运站
目录
一概述
二项目概况
三开发项目现状调查
四市场分析和建设规模确定
五项目定位和规划设计方案选择
六资源共给条件分析
七环境影响评价
八项目开发组织机构各管理费用研究
九开发建设计划编制
十项目经济及社会效益分析
十一结论及建议
一概述
西安市未来五年的城市发展将严格执行城市总体规划以科学规划为先导优化城市布局按照一城多心和九宫格局的城市布局大力推进新老分治完善公路铁路民航相协调的对外交通运输体系健全以公交为主体各种交通方式相结合的多层次多类型的城市综合交通体系加快西安国际港务区西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设地铁二号线建成通车全面贯通三环路加大历史文化遗产保护和利用力度重点保护和利用四大遗址重要文物古迹和历史街区建设唐大明宫汉长安城国家历史遗址公园通过古迹保护景点标识标志性建筑复原等方式展现世界历史文化名城的独特魅力
本项目所在区域作为九宫格局最北边未央湖草滩镇板块将迎来巨大的发展契机随着西安地铁张家堡广场至城北客运站段率先贯通和辛王路至东二环的扩建将极大提高本区域住户物业的价值和竞争力本项目的开发建设无疑将开启北绕城高速外房地产开发的大盘时代使之与南绕城高速外的紫薇田园都市和富力城遥相呼应缔造西安房地产业界新时代
二项目概况
锦绣天下项目地处西安市未央区绕城高速以北辛王路以西未央区大学城西安医学院西北工业大学以南东临灞河千余米本项目北面是西安市著名的休闲旅游区未央湖景区东面有浐灞生态区西面距离西安最大的城市广场张家堡广场仅3000余米据西安北客运站约1500米地势平坦自然环境宜人远离城市污染是居住的绝佳之地
锦绣天下项目总用地2156853亩其中道路用地405336亩总建筑面积约200万平方米其中商业面积10万平方米小高层住宅11F90万平方米高层住宅18F100万平方米锦绣天下项目是集居住商务办公商业于一体的综合性大型社区社区配套设施齐全幼儿园中小学会所一应俱全项目规划居住人数近5万建成后本区域的长期居住人口将达50余万人本板块将成为继城南大学城板块后西安最具活力的现代化景观新城
三开发项目现状调查
1项目的进展情况
本项目于2002年7月29日取得《建设用地规划许可证》
本项目分别于2002年8月2004年11月取得项目用地的《国有土地使用证》
本项目的概念性规划设计与2005年9月获西安市规划局批复
本项目与2005年9月按原交费标准获取《建设开发项目市政配套缴费书》
本项目语2005年10月18日获取西安市发展和改革委员会关于本项目的备案确认书市发改投发[2005]385号
本项目于2006年3月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复
2项目地块调查与分析
1项目地块区域城市用地规划
西安市20042020年城市总体规划
2006年西安市主城区用地规划
从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论
本区域是西安市向北发展的主要方向是近期城市发展的主要区域
2006年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下北郊基本区域文教卫及公共事业用地增加住宅用地增加工业用地相对减少
本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段
本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏南方向这也是形成辛王路沿线已经有较多的房地产开发项目的原因
从整体城市规划角度考虑本项目还不属于郊区项目
西安行政中心的北移西安北客运站的建成将在北二环以外区域形成一座现代化新城
2项目地块区域的交通网络
区域现状图2005年
西安地铁网络示意图
从以上图片资料可以得出以下结论
本项目北面未央湖区域道路网格已经形成本区域仅有主干道路本区域的道路网络还需要在项目开发时完善形成本区域一体的道路网络系统
本项目区域有大量非建设用地非常有利于政府的土地运营和城市运营
本区域具备进行城市扩展房地产开发的空间周边现在主要是文教用地和文教配套用地的开发属于房地产开发的盲区市场前景广阔
西安地铁的北延线延伸到本区域本区域将具备快速的城市交通通道拉近本区域与城市核心区域的距离
西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂
西安城北客运站的建成将极大提成本区域的城市基础设施为本项目的开发建设迎来契机
北郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的文化气息同时也将凝聚本项目的人文气质
本区域的开发建设必将使红旗厂居住区和未央湖板块和核心居住连成一片显现出城市的聚集效用促使城市功能升级
3项目地块周边的房地产开发情况
未央湖以北泾河工业园