某甲级涉外写字楼项目策划方案.doc

☆ 分阶段价格控制

前期引导期： 在本案预定阶段，以限量发售让利形式推出，公布均价为
13500元/M2， （销售面积为：5700平方米，预售达20%）

开盘强销期：公布均价为14000元/㎡，（销售达65%）

持续阶段： 单位价格上浮500元，公布均价为14500元/M2。（销售达90%）

清盘阶段： 单位价格下浮500元，成交价格为14000元/ M2。（销售达100%）
销售策略建议

在销售初期，建议10楼以下实行统一价13500元／㎡（暂定）的销售方式，以迅速积累市场人气；在项目处于尾盘期，同样可以采用统一价销售。

对部分小客户，他们可能会采用商业贷款的付款方式。对于首付款，可以采取以租代售的方式。即客户支付10万元购房押金，剩余的房款（首付款）部分必须在18－24个月内付清，未能按时付清，视为违约，10万元押金不再返还。



1. 开盘时机的选择
☆ 开盘时机
根据本案的现状和装修施工进度，对于力求成为地标性写字楼的本案来说，
在一切销售铺垫及市场蓄势均未形成的情况下，中原建议将开盘日期放于明年年的1月上旬，而待售楼处交付后专案销售人员可提前1至2个月进驻，开展销售引导并进行PR活动造势，待到正式开盘后力争一举惊爆市场。
☆ 销售时间段预估
以2002年3月上旬为正式开盘时间，销售周期为10个月左右，此期间去化100%。

科学的销售控制将提升利润空间，使销售进程良性发展。根据销售案场的信
息收集，其反馈可能会对设计的调整与优化有一定的指导作用，合理的销售控制使方案调整更具可行性，保持在售物业的产品力优势。中原认为销售控制主要体现在销售时间节点的控制上，必须努力完成各销售阶段的目标任务；并在规定的销售周期内完成销售目标．
引导期：（2002年10月初——2003年12月底）
主旨：
本期希望售楼处装修完毕并开放接待，如果售楼处尚未装修好，建议设立一个临时接待处，同时配合新闻发布会及软广告、网络等媒体推广，吸引人气参观、预订，另外，通过中原庞大的销售网络（各分行）、以往积累的客户，以及均瑶集团自己所掌握的客户使得较大客户入伙，以促进其他中小客户的加入，并依据不同的客户采取相应的销售策略，从而达到一定量的客户积累，通过本阶段吸纳一定量的开盘买势，为开盘是入强销期作好良好的市场辅垫。
条件：


Ø 制作本案的模型置于售楼处。
Ø 投放少量的告知性的媒体广告配合。
Ø 开盘在即之新闻发布会举办。
Ø 销售印刷品完成。
Ø 现场布置完成
目标：
本期预计完成销售总量的20%的预订。
工作：
Ø 业务员培训并进场接待、拜访客户。
Ø 客户信息积累与跟踪。
Ø SP活动通知及开盘期告知。
Ø 接受预订及系列政策咨询等。
开盘暨强销期（2003年1月上旬——2003年4月底）
主旨：
在本阶段进行全面销售攻势的展开，将销售推向高潮，集中成交。这一阶段媒体推广要“软硬兼施”，通过频繁的见报率（基本上是每周1次的见报率）来强化客户对本案的熟悉度，以及相应的炒作获得市场认可，加之一些SP活动，相应的销售策略进行调整，