临沂房地产市场.ppt

1 国内成功案例分析市场研究与判断房地产市场分析城市发展背景分析市场机会发现与定位判断?研究目的:判断临沂市房地产市场发展阶段及其特征;考察供给总量、结构与特征,分析临沂房地产市场供给水平与质量,寻找本项目的突破口;研究分类需求市场的消费特征,为本项目定位策划提供市场依据。?研究重点:房地产市场发展阶段市场供给特征与趋势市场需求特征与趋势 2 ?世界银行 75国统计资料显示,住宅发展与人均 GDP 值的增长密切相关, 人均 GDP 达到 1300 美元时, 住宅房地产进入快速发展阶段。?住宅业快速发展阶段也是住宅市场逐渐成熟的过程,从需求与供给市场来讲,经历了“释放-试探”、“激增-放量”、“观望-思变”的螺旋式上升过程。世界银行对人均 GDP 与住宅业发展关系研究以实物分房、自建房为主,无住房市场的概念。停止实物分房,大规模城市改造,城市化进程加快,住宅消费开始释放,市场逐渐形成并活跃,但受政策影响较大。开发商在市场竞争中逐渐成熟。城市及其外围发展渐趋成熟,土地放量有限,住房需求稳定,住房支出比例下降,供给市场集中度提高,开发企业以管理取胜。临沂房地产市场进入快速发展阶段房地产市场发展与人均 GDP 发展关系释放-试探激增-放量观望-思变 1300 800 人均 GDP (美元) 5000 8000 13000 起步期下降期平稳发展期快速发展期鼎盛时期发展阶段 3 ?我国大部分二、三线城市,在过去的十年中,其住宅业都经历了从“起步期”向“快速发展期”的跃升,如宁波( 1995 年)、成都( 1997 年)、温州( 2000 年) ?以成都为例: 1997 年进入快速增长期,房地产迅速繁荣发展,迎来地产的“大盘时代”临沂房地产市场进入快速发展阶段相似城市房地产市场阶段发展特征发展阶段城市特征政府开发商消费者市场特征释放——试探( 1997 - 2000 ) ?经济发展促使居民住宅消费进入升级换阶段?城市进行大规模旧城、旧村改造?以政策引导、刺激住房消费市场如推出大量经济适用房?企业规模小,数量较多(成都置信于 1997 年成立) ?市场初期,竞争压力大?购房主体由团体转为个人?直接面对开发商?供需市场发展均不稳定?明显的买方市场?“政策刺激住房消费”激增——放量( 2001 - 2003 ) ?中心城区压力过大,城市向外围加速扩张?城市化进一步加速?在城市扩张方向(城东) 给予较大的土地投放量?引导房产市场规范化?企业谋求做大做强?积极买地?以市场为导向推出适销对路的产品?消费需求逐步被调动起来,潜力释放?购买日趋理性化,产品性价比要求高?逐渐步入良性发展轨道?卖方市场渐渐呈现,价格上升较快?“供给刺激住房消费”观望——思变( 2004 至今) ?外围城区发展逐步成熟?城市在空间和功能上形成多个次中心?土地放量趋稳?宏观调控市场?投资增速回落?供应放量稳步投放市场?总体供应量仍较大?开发注重品牌,创新理念?住房需求稳定且巨大?消费更加成熟,对住房产品综合品质要求高?市场趋于稳定发展,供给平稳,空置房有效控制?价格稳健上涨?“市场吸引住房消费”4 ?临沂市 2005 年人均 GDP 为1369 美元,结合近年临沂房地产市场供需市场状况来看, 可以判断: 临沂房地产市场已开始从起步期向快速发展期跃升,即处于需求与供给的“释放-试探”阶段。?房地产市场化程度提高,开始出现开发主题与理念,产品类型增多,市场选择空间较大。?供应上市楼盘数量多但规模不大, 表现谨慎。供应市场主体以本地开发商为主,外来开发商试探并逐渐认同临沂市场。?住房需求逐步释放,改善住房条件的意愿增强,对“好产品”的接受能力强,上市楼盘去化率较高。这一阶段的临沂房地产市场表现出以下特征: 临沂房地产市场进入快速发展阶段临沂房地产市场发展特征 1300 800 人均 GDP (美元) 5000 8000 13000 起步期下降期平稳发展期快速发展期鼎盛时期发展阶段临沂 5 临沂房地产供给市场特征?投资额、竣工面积总量有限?项目规模小、开发周期短,缺少复合大盘?市场增长缺乏稳定性近年供给市场表现出谨慎的投资状态?区位欠佳但品质优良的住宅产品得到市场广泛认可?优质、高端的住宅产品利润上升空间大品质型、高端化产品利润优势显著?别墅等高端产品销售率普遍较高,未满足需求仍较大?生态、文化、教育、全水景等理念被广泛应用,地产品牌逐渐形成产品类型高端化趋势较明显,开发日趋注重理念和品牌开发商对未来市场表现出良好信心, 供给市场将进入新的高峰期?近年市场投放量快速增大?外地开发商纷纷抢摊 6 临沂房地产供给市场整体分析房地产投资增长快但较谨慎 % % % % % 0 5 10 15