2003～2004年中国房地产市场形势分析总报告（节选）doc11.doc

2003~2004年中国房地产市场形势分析总报告(节选)
一 2003年房地产市场形势
2003年是我国房地产市场发展较好的一年,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(以下简称“18号”文件)的发布,对于统一认识,增强房地产投资和消费信心,促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神,积极出台鼓励住房消费的有关政策,注重适时、适度调控房地产市场。房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升,为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。

全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元,%,高出同期固定资产投资增幅(%)3个百分点。东、中、%、%、%,增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。中、西部地区增幅明显高于东部,客观上有基数小的因素。
近几年房地产市场快速发展,主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。同时,住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设,传导到房地产市场,促进了当地房地产开发投资的增长。大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降,非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。上海精装修商品住房
2001年仅3000套左右,2003年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。

全国商品房竣工面积(含开发企业自用和出租,下同),%;,%,。其中,,%;,%,。(空置一年以上的5425万平方米),%;其中,商品住宅空置面积8336万平方米(空置一年以上的3235万平方米),%。东、中部地区空置商品住宅同比呈负增长,%。40个重点城市中有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。住房二级市场日趋活跃,南京、昆明、哈尔滨、合肥、上海等不少城市二手房成交量已超过或接近商品房成交量。
东、中、西部地区商品住房竣工面积、销售面积占全国总量的比例均分别为61%、20%、19%;空置面积占全国的比例为61%、21%、18%。

全均价格(同期商品房销售额除以销售面积,未考虑地段、结构等因素)%,%,低于同期城镇居民可支配收入实际增幅(%)和GDP增幅(%)。
东、中部地区商品房平均价格增幅明显高于全均价格略有增长。有22个省商品住宅平均价格不同程度上升;40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。

各地根据国务院“18号”文件的规定,加强土地供应和城市规划的调控力度,完善有关政策,切实解决市场运行中出现的突出问题。上海、天津、厦门、郑州、哈尔滨等大多数大中城市都积极开展房地产市场信息系统和预警预报体系建设;重庆、南京、贵阳、无锡等城市以市场分析报告或楼市专刊等形式,定期发布市场信息,增加市场供求信息的透明度,引导理性投资和消费;成都市划定了本市商品房空置警戒线的范围;杭州、宁波等城市针对房价上涨过快问题,增加经济适用住房供应;南京、沈阳等城市采用限定商品房价格进行开发项目招标,促进中低价位商品房供应。
二存在的主要问题
当前房地产市场发展总体上是健康的,但部分地区出现的供求结构性矛盾、房价阶段性过快上涨等问题仍然不容忽视。

突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足。据有关部门去年对杭州市18家大型房地产开发企业的抽样调查,所销售的商品房中,单价3000元/平方米以下的仅占
%,3000~4500元/%;%,80~%。南京、苏州市上市的商品住宅户均面积分别达到123平方米和135平方米。%,%。此外,个别地区商品房供应中,住宅