物业管理规章制度.doc

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管 理 制 度
第一章 管理机制和组织机构
一、管理机制与管理原则
本公司实行执行董事领导下的总经理负责制。公司设总经理、副总经理和总经理助理，按各自的职责范围负责其分管的工作，直接对执行董事负责。公司本部设综合管理部、工程部、安防部、人事部、财务部和策划部，下属管理点设管理处。各部门设经理一名、主管1名，各管理处设主任1名，大的小区设项目经理1名，按照其岗位职责开展工作，直接对总经理负责。
本公司内部实行垂直领导，层级管理，正常情况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。
本公司设立企业党支部和企业工会委员会。
二、组织构架图
总 经 理
副总经理兼管理者代表
常务副总经理
管 理 部
财 务 部
经 营 拓 展 部
工 程 部
安 防 部
人 事 部

管 理 处
管 理 处
管 理 处
管 理 处
管 理 处
管 理 处
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第二章 部门职责主要岗位及考核标准
一、主要岗位职责及考核标准
执行董事职责

1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案；
2、决定公司的经营方针和管理机构设置；
3、制定公司年度财务预、决算等方案；
4、制定公司增加和减少注册资本等方案，拟定分立、合并、终止和清算等重大事项方案。
5、分管财务部；
6、聘任和解聘总经理和其他高级管理人员。
总经理职责

1、主持公司的经营管理工作，分管人事部、安防部、工程部；
2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施；
3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设置方案；
4、拟订公司规章制度方案；
5、提请聘任或调聘公司副总经理、财务负责人；
6、执行董事交办的工作。
副总经理职责
1、协助总经理处理公司日常工作，分管管理部；
2、管理小区管理处工作；
3、负责公司质量管理工作；
4、执行董事和总经理交办的工作。
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总经理助理职责
1、负责公司经营业务的拓展，；
2、新承接的物业验收接管计划和交接；
3、管理点管理合同到期的善后工作。
4、协助副总经理与开发商、小区业委会、行业管理、街居等协调有关工作。
5、执行董事和总经理交办的工作。
管理部职责
1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行。
2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案。
3、负责检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决。
4、负责处理管理处上报的重要投诉。
5、负责协调处理管理处上报的与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务。
6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。
7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。
8、安排小区水池清洗、水质化验，绿化工作。
9、安排小区二次装修垃圾的清运。
10、分管领导交办的工作。
安防部职责
1、制定安防工作月、季、年计划，并组织实施。
2、安防人员的考核，提出转正、调动、辞退等。
3、制定安防人员的培训计划，并负责实施。
4、检查安防值班，包括夜间。
5、指导治安巡逻。
6、制定小区施工人员的管理，并组织实施。
7、制定消防系统各类设备的操作规程，并组织实施。
8、组织消防设施设备检查，运行管理的业务指导。
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9、监督、检查车辆停放管理。
10、编制治安突发事件和重点防火部位的灭火预案
11、治安和火警事件的处理。
12、处理小区因安防员值班巡逻而发生的问题。
13、提出安防员的奖罚方案。
14、分管领导交办的工作。
维修部职责
1、制定设施设备维保月、季、年计划，报批。
2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。
3、小区有关设备的检修，安排组织零星维修。
4、组织设施设备的突击抢修。
5、建立小区设施设备台帐。
6、建立公司的工具设备台帐以及管理。
7、制定物资采购计划，报批后实施。
8、分管领导交办的工作。
财务部职责
会计职责
1、制订财务管理制度和财务计划，报执行董事审批。
2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。
3、及时处理帐务，上报各种财务报表。
4、小区的经济核算工作。
5、财务档案管理。
6、分管领导交办的工作。
出纳职责
1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。
2、