确定土地增值税清算单位的依据
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2０0９]91号）ﻫ第十七条 清算审核时，应①审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于②分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算；对③不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。ﻫ以有关部门审批、备案的项目为单位进行清算,但房地产开发过程中审批、报建的部门相当多,究竟以何环节确定土地增值税清算单位？这是土地增值税清算的关键点,关乎税负,下面从房地产开发流程谈谈此问题。ﻫ房地产开发大致流程(简略）:
步骤
部门
内容
地震评估
地震局
建筑高度超过90Ｍ,需地震安全性评价
立项
发展与改革委员会
建设规模、总投资
规划整体方案审批
规划局(规委会)
规划文本、规划设计条件
建筑工程规划许可证（规划施工蓝图审批)
规划局
建筑工程规划许可证（施工图、户型设计等）（批准至开工有效期6个月）(整体方案报批,可分期规划报建）
建筑工程施工许可证
建设委员会
项目名称与建筑工程规划许可证一致（分期否)
预售
建设委员会
可单体工程办理
竣工验收
规划局
一次规划报建，可分期验收
一个项目可整体立项,整体规划，分期开发，分期办理预售证。对于一次规划报建,可分期验收,对以工程规划许可证作为分期标志提出了考验。由于预售对象可办至单体工程,且预售对象往往是企业根据市场情况进行划分,因此,土增清算单位应以预售对象确定。
土地增值税以调节土地增值收益,规范土地、房地产市场交易秩序，维护国家权益为目的。企业根据自身条件、市场情况合理分期开发
,分期预售,而目前房产市场具有股市之特征,不同时期售价不同,波动相当大,导致增值额不同,各清算单位间增值额不能相互抵补,以预售对象确定土地增值税清算单位符合土地增值税征税原理。当然,各期售价波动不大时,如何划分对土地增值税清算没有实质影响,仅是清算时点不同而已。ﻫ是否以物业类型进行清算也导致土地增值税税负不同,但现在房产开发基本上是商住一体，如何划分两者扣除项是关键。ﻫ为兼顾企业所得税，减少清算工作量,建议参照国税发［200９]3１号成本对象确立的原则,合理确定最小核算单位,预售方案中售价高与售价低应掺合在一起,以减少增值额。
ﻫ附:房地产开发五证
名称
发证部门
内容
附件
内容
国有土地使用证
国土资源局
证号、土地使用权人、座落、地号、图号、用途、类型、终止日期、面积、四至、权属转移情况
确定土地增值税清算单位的依据 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
