土地增值税的计算方法.doc

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土地增值税的计算方法
一、基本计算方法
（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数
 
（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额
 
（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局  关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
1、一般销售收入：
（1）一般销售收入的概念：
《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：
国税发[2006]187号。
（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。
（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：
扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）
扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
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1、土地成本：
（1）《细则》第七条：
取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。
（2）《国家税务总局  关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：
①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
②房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
2、开发成本：
（1）《细则》第七条:
成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开