城阳市场情况.ppt

1
7月城阳区住宅成交乏力，套数、面积双双下降；成交均价则小幅上扬
目前主力成交价格：6000-8000元//㎡、5000-6000元//㎡。
该区成交量波动较为明显，，环比下降41%；成交套数846套，环比下降39%。
成交均价总体呈上升趋势，7月份成交均价6051元/㎡，环比上升5%。
目前热销面积区间：60-90㎡、90-120㎡
3、城阳房地产市场研究
、整体市场研究
、成交分析
2
市场存量持续增加，加大未来去化压力； 90-120、60-90㎡依然是市场主力
由于成交量、新增供应同时下降，7月末住宅存量持续增加，加大未来去化压力。
从存量看90-120㎡、60-90㎡是目前该区存量的集中区间；
从去化看60-144㎡户型去化速度相对较快，60㎡以下以及144㎡以上户型普遍存在较大去化压力。
㎡，环比增加4%，套数为11902套，环比增加2%。
目前城阳区存量较大的楼盘有：
世正爱丽安综合楼 、宝龙城市广场、
金日紫都 等。
3、城阳房地产市场研究
、整体市场研究
、存量分析
3
08年至今城阳区土地共计出让307幅，㎡，在青岛市土地供应中占比最大。
其中，㎡，%，未来住宅放量将与日俱增。
-，预计产品以高层建筑为主要开发方向。
潜在楼盘：银盛泰徳郡、鑫源御景尚都、龙湖滟澜海岸、河套中筑城阳项目
2008-2010年 城阳区土地供应情况
时间
计数
总用地
（万㎡）
住宅用地
（万㎡）
住宅建面
（万㎡）
住宅用地
平均容积率
2008年
72




2009年
137




2010年7月
98




合计
307




土地供应量大；未来住宅放量与日俱增；预计以高层建筑为主流产品
3、城阳房地产市场研究
、整体市场研究
、潜在供应分析——土地市场
4
3、城阳房地产市场研究
、整体市场研究
、小结
5
90年代以前青岛发展集中于老城区。
92年青岛市政府决定“开发新东部”，城市核心区逐渐形成，并带动房地产发展。
90年代中后期，随着高科园的成熟以及相关配套的完善，借助稀缺的景观资源，崂山的高档住宅随之发展起来。
20世纪初，在拆迁安置区的基础上，浮山后大力发展商品房；与此同时，黄岛自然海景资源逐渐得到市场重视，“西进”获得了响应的发展。
2005年，为了缩小南北差距，政府规划CLD，促进李沧房地产发展。06年，绿城进驻李沧，开启了青岛北部的“大盘造城”时代。
2006-2008年，万科先后于城阳、四方拿地，保利亦落子四方。同时，政府08年提出“拥湾发展”概念，四方开始史上最大规模老企业搬迁。“北上”策略使得城阳四方二区的房地产市场进入崭新的发展期。
随后，308沿线受到城阳及
李沧两个板块的影响而得到
长足的发展。
黄岛
1
老城
城市
核心区
2
3
4
四方板块
崂山板块
李沧板块
浮山后板块
308板块
城阳中心板块
３
5
3、城阳房地产市场研究
、城市板块发展研究
、板块发展进程
6
环境优越，潜力无穷
特征：周边环境优美，有海景资源，本地高端级外来客户为主要客源
价格：10000～30000元/m2
老城中心，地位下降
特征：发展成熟，生活配套完善，但在发展序列中逐步落后
价格：7500～10000元/m2
自成体系，自给自足
特征：已经脱离主城辐射范围，相对独立的城区与市场，中心城区配套完善，城市感强。
价格：均价4500～6000元/m2
近郊大盘，过渡地带
特征：近郊大盘集中，公共配套不足，发展不成熟，依赖项目自身配套，客户呈现过渡型特征
价格：4500～5500元/m2
规划推动，后续放量
特征：规划城市CLD，与城市核心区距离适中，配套跟进，前景看好，大品牌发展商介入
价格：4500～6500元/m2
居住氛围，稳步发展
特征：上一轮高强度开发板块，环境、配套、产品提升明显，居住氛围日益浓厚
价格：7000～10000元/m2
工业老区，发展缓慢
特征：老工业衰落区，城市发展的盲点
价格：5500～7500元/m2
城市核心，供