保利地产后千亿挑战.doc

保利地产后千亿挑战来源于财新《新世纪》 2013 年第 3期出版日期 2013 年 01月21 日| 评论( 22) 销售规模四年增长 5 倍,未来三五年计划再翻倍。在地产业严冬,央企地产公司缘何逆势崛起要巨大的现金流来维持现有模式,如果市场形势不佳、销售受阻,则财务风险不言。财新《新世纪》记者朱以师 2012 年保利房地产(集团)股份有限公司(下称保利地产, )实现 亿元签约金额。这是继万科之后,第二家成为年销售额过千亿规模的房企。从 2008 年的 205 亿元到 2012 年的 1017 亿元,保利地产销售额在四年内增长了 5 倍,年复合增长率约为 50% 。这一速度远高于万科、金地、招商地产等同行。更引人注目的是, 保利地产隶属央企保利集团——目前保利集团控制了保利地产约 44% 的股份, 这一增长是在中国政府对地产行业展开严厉的宏观调控政策之后取得的。特别是 2010 年出台的以限购为标志的调控措施导致地产销售趋冷, 土地成交量大减, 很多城市房价下跌。绝大多数房企的生存和发展都因此受到威胁,部分房企如绿城甚至一度处于生死边缘。“尽管基数已经增大, 但公司仍有信心保持每年 20%-30% 的增长速度。”保利地产在给财新记者的书面回复中表示, 中国房地产仍有 15 年以上的黄金期,伴随着行业集中度的提高,地产排头兵将在城镇化进程中分得更多红利。保利地产副总经理余英公开表示,“中期战略规划是三到五年再造一个保利地产。”过去五年, 保利地产在高周转、高杆杠策略下快速扩张; 而未来, 这头“千亿大象”还想快跑, 目标更远更大。在地产业严冬, 央企地产公司缘何逆势崛起?匆忙长大的保利能否应对来自管理、资金、质量等诸多考验和挑战? 以低利润率换规模“房地产行业规模至上,做大规模才能抗风险,才有话语权。”一家大型房地产央企内部人士告诉财新记者, 包括保利地产在内的多家央企在 2009 年后就已明确这一思路,认为在行业利润下滑至社会平均水平的趋势下, 房地产业会出现洗牌和整合, 而规模大者将掌握主动,即所谓“大而不倒”。上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为, 房地产行业的竞争正在进入资本为王的时代, 由大型开发商和金融机构主导, 中小房企逐渐将玩不转。而所谓大型开发商的门槛是——年销售额 500 亿元。正是从 2009 年开始,保利地产积极突进土地市场。 2009 年,其新增土地储备 1440 万平方米, 投入 亿元; 2010 年新增土地储备 1786 万平方米, 投入约 558 亿元; 2011 年, 拿地支出约 240 亿元, 取得土地储备 920 万平方米。其中 2009 年、 2010 年的拿地金额均接近其当年销售额。而当市场进入严厉的房地产调控时期, 保利地产仍保持了高开工量。 2011 年新开工面积达到 1503 万平方米; 内部人士预计, 2012 年的新开工面积也超过了 1200 万平方米, 2013 年的货值储备接近 150 0 亿元。保利地产迅速“膨胀”的方法是加速周转和放大杠杆。在限购、限贷的政策背景下, 保利高周转的王牌是顺应政策, 主推刚需产品和提高去化率。保利地产给财新记者的回复中称,在公司 2012 年的上千亿销售额中, 120 平方米以下的刚需产品占比超过了 70% 。保利