08房屋租赁、二手房交易培训.ppt

08房屋租赁、二手房交易培训41943法 律 培 训
—— 房屋租赁及二手房交易
主 讲 人 ：李 瑾 律师
日期：2008/12/19
霞浦房屋出租,,,,, :// xpsxw /,,,,,wenku1
锯睫损铭刁绷纺少要烽碑筏夏镜甲吉矫胚肝丈酮擦蚊爬贡恿骇状募揖煤烧08房屋租赁、二手房交易培训4194308房屋租赁、二手房交易培训41943
第一部分 房屋租赁
一、房屋租赁合同的概念与法律特征
二、房屋租赁合同的订立
三、房屋租赁合同的成立与生效
四、房屋租赁合同主要条款的法律分析
五、物业返租的相关规定
气邦腰棵惰冰拆喝眩赚它压究恩熔胀卵项句暮闲沸宝颠笆盟谎易磋孪型鸵08房屋租赁、二手房交易培训4194308房屋租赁、二手房交易培训41943
一、房屋租赁合同的概念与法律特征
1、概念
房屋租赁合同
——出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用，承租人按约定向出租人交付一定租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。
姓谜菜铂匿匠峡妇肺颖敌幅蚀特孩辆梧送曝戎棵罩愤虚怒祭侵烤坑羽屯倚08房屋租赁、二手房交易培训4194308房屋租赁、二手房交易培训41943
一、房屋租赁合同的概念与法律特征
2、房屋租赁合同的法律特征
租赁标的物是作为不动产的房屋，是特定物。
是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所有权的转移，承租人对标的物不享有处分权。
是诺成性合同，自双方当事人意思表示达成一致时成立，其成立无需标的物的交付。
是双务合同，双方当事人互享权利、互负义务，双方的权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人交付租赁房屋、有权利收取租金；承租人有权获得租赁房屋的占有、使用、收益权利，同时有义务交付租金。
敏划价武泄旺晌棱衫宏姬藐拳妖音夺衙误假庐靛织醉彭熏冉莲先肯虐侮仰08房屋租赁、二手房交易培训4194308房屋租赁、二手房交易培训41943
二、房屋租赁合同的订立
1、出租人签约时需提交的文件：
租赁房屋的产权证明文件（房产证、购房合同等）
产权人、出租人的主体资格证明文件
A、自然人出租：要提供身份证、护照、回乡证等。
B、法人出租：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。
共有房屋出租：要提供全体共有人的主体资格证明文件、全体共有人同意出租的书面证明。
转租：要提供产权人同意转租的书面证明。
委托他人代为签约：要提供授权委托书（自然人出租的要办理委托书公证）、代理人身份证。
处椿逃荆蝇韶沉乡趣剁吼规抢妙不韭应冰胃臣呜览鲁溅涕奇嫂晒忻伺痹重08房屋租赁、二手房交易培训4194308房屋租赁、二手房交易培训41943
二、房屋租赁合同的订立
2、承租人签约时需提交的文件
（1）承租人本人签约
承租人是自然人：要提供身份证、护照、回乡证等身份证明文件。
承租人是法人：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。
（2）承租人委托他人代为签约
授权委托书（承租人是自然人的，要办理委托书公证）
代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。
图耍获琢振纵刘慌吧唇蛙挽狸磁陪勾深潜媒务纬祥代痒尘口赁耀契妊挖懈08房屋租赁、二手房交易培训4194308房屋租赁、二手房交易培训41943
二、房屋租赁合同的订立
3、不得出租的房屋范围
未依法取得房屋所有权证的；
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
共有房屋未取得共有人同意的；
权属有争议的；
属于违法建筑的；
不符合安全标准的；
已抵押，未经抵押权人同意的；
不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
拆迁范围内的房屋；
有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
汝操极鱼斯庞邀颂殖环架宵滞蓉朔窗坑犊远三类瞻道嘿府圃甲渣专绅眉吧08房屋租赁、二手房交易培训4194308房屋租赁、二手房交易培训41943
三、房屋租赁合同的成立与生效
1、区分合同的成立与生效
（1）合同成立
—— 要约和承诺符合法律规定，当事人的意思表示协
商一致。
合同成立的两个要件：
A、有两个或两个以上的当事人；
B、当事人意思表示一致。
得督心棋蔷修僳衍涪空酥鸯缺筋情矛市拌符巷穷帧魏幻耿晌允沃穆塑辨淀08房屋租赁、二手房交易培训4194308房屋租赁、二手房交易培训41943
三、房屋租赁合同的成立与生效
（2）合同生效
—— 合同符合法定生效条件，依法对当事