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法 律 培 训
—— 房屋租赁及二手房交易
主 讲 人 ：李 瑾 律师
日期：2013/12/11
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第一部分 房屋租赁
一、房屋租赁合同的概念与法律特征
二、房屋租赁合同的订立
三、房屋租赁合同的成立与生效
四、房屋租赁合同主要条款的法律分析
五、物业返租的相关规定
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一、房屋租赁合同的概念与法律特征
1、概念
房屋租赁合同
——出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用，承租人按约定向出租人交付一定租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。
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一、房屋租赁合同的概念与法律特征
2、房屋租赁合同的法律特征
租赁标的物是作为不动产的房屋，是特定物。
是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所有权的转移，承租人对标的物不享有处分权。
是诺成性合同，自双方当事人意思表示达成一致时成立，其成立无需标的物的交付。
是双务合同，双方当事人互享权利、互负义务，双方的权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人交付租赁房屋、有权利收取租金；承租人有权获得租赁房屋的占有、使用、收益权利，同时有义务交付租金。
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二、房屋租赁合同的订立
1、出租人签约时需提交的文件：
租赁房屋的产权证明文件（房产证、购房合同等）
产权人、出租人的主体资格证明文件
A、自然人出租：要提供身份证、护照、回乡证等。
B、法人出租：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。
共有房屋出租：要提供全体共有人的主体资格证明文件、全体共有人同意出租的书面证明。
转租：要提供产权人同意转租的书面证明。
委托他人代为签约：要提供授权委托书（自然人出租的要办理委托书公证）、代理人身份证。
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二、房屋租赁合同的订立
2、承租人签约时需提交的文件
（1）承租人本人签约
承租人是自然人：要提供身份证、护照、回乡证等身份证明文件。
承租人是法人：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。
（2）承租人委托他人代为签约
授权委托书（承租人是自然人的，要办理委托书公证）
代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。
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二、房屋租赁合同的订立
3、不得出租的房屋范围
未依法取得房屋所有权证的；
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
共有房屋未取得共有人同意的；
权属有争议的；
属于违法建筑的；
不符合安全标准的；
已抵押，未经抵押权人同意的；
不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
拆迁范围内的房屋；
有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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三、房屋租赁合同的成立与生效
1、区分合同的成立与生效
（1）合同成立
—— 要约和承诺符合法律规定，当事人的意思表示协
商一致。
合同成立的两个要件：
A、有两个或两个以上的当事人；
B、当事人意思表示一致。
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三、房屋租赁合同的成立与生效
（2）合同生效
—— 合同符合法定生效条件，依法对当事人产生约束力。

合同生效的四个要件：
A、当事人有相应的民事行为能力；
B、当事人的意思表示真实；
C、不违反法律