北辰苑商住小区管理方案.doc

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北辰苑商住小区
物
业
管
理
方
案
德阳市长兴物业管理有限公司
二00八年十一月六日
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目 录
第一章 物业基本情况………………………………………………………2
第二章 物业管理工作设想…………………………………………………3
第三章 物业管理服务方式…………………………………………………5
第四章 管理人员配备、培训………………………………………………30
第五章 便民服务与管理经费收支预算……………………………………35
第六章 物业档案资料的建立与管理………………………………………37
第七章 管理服务承诺………………………………………………………40
第八章 与业主生活相关事项的应对预案…………………………………42
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第一章 物业基本情况
一、物业基本参数：
物业地点：德阳市泰山北路309号。
物业建筑情况：项目共由10幢多层建筑组成。
总用地面积： 平方米
净用地面积： 平方米
总建筑面积：38200平方米
其中：住宅建筑面积：34678平方米
商用建筑面积：3522平方米
汽车库面积：690平方米
总户数：252户
小区现入住率：240户/262户
绿地率：%
绿地面积：5843平方米
容积率：
小车车位数：78个
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第二章 物业管理工作设想
在接获北辰苑后，公司组成专门的工作小组，认真研究了北辰苑项目物业管理服务的需求，拟定管理设想如下：
一、安全防范工作
从管理物业的经验来看，治安状况的好坏是住户衡量管理绩效的关键。根据北辰苑项目基本条件，结合在同类型项目管理取得的安防经验，从实际出发，确立了治安管理以“人防为主、技防为辅”，常规期治安管理以“技防为主、人防为辅、全面防范”的整体治安思路。可以确保北辰苑项目因物业管理原因而造成的治安事件发生率为零。
二、物业清洁、保洁、绿化工作
清洁、保洁、绿化工作是该项目管理的另一个重要环节。我公司将实施专业化的清洁、保洁服务工作，日常管理做到制度完善、规范操作、严格监督，使小区内的居住环境令业主满意。
三、设施设备的维护
完善的物业维护，不仅可以充分发挥物业的使用功能，而且可以保值、增值物业，具体设想如下：
制定各设施设备维护保养的月度、季度、年度保养计划及保养标准。
完善设备房操作规定、工作制度、应急处理措施等各项规章制度。
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增设各项指示牌，车场限高、限速和警示等标志。
严格执行设备管理、操作制度，保证设备正常运行、安全使用。
根据消防系统维护保养的专业性，拟对其进行外包维护保养，同时，我司将安排专业人员负责其运行管理及维护保养的监督管理，并制定相关的监督管理制度。
四、沟通服务和管理工作
沟通服务是物业管理活动过程中一项严谨而极富技巧的工作。迅速、及时的沟通不仅会赢得业主的信赖、支持，还能为物业管理工作带来更有效的改善。
我司将积极与开发商、业主进行协商沟通；提高项目物业管理工作水平。通过定期召开业主座谈会，发放意见征询表等形式听取广大业主意见和建议，使各方相互理解。
加强与街道、居委会的沟通，共同做好项目的社区工作，为建设社区精神文明不断努力。
加强安全防范工作。通过加强外来人员的查问、登记，加大保安巡逻力度，增加保安流动岗，使本项目安全防范处于受控状态。
增加便民措施，更好地为业主服务。
举办社区文化活动，增进业主之间相互沟通。
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第三章 物业管理服务方式
第一节 物业管理服务内容
一、房屋主体的管理
确保房屋的使用安全和使用功能，提高房屋的完好率，延长使用寿命。通过有效的管理，减少资金的投入，发挥房屋的使用功能，提升物业的价值。
二、设施（设备）的管理
依照制定的管理措施和制度对设施、设备进行日常养护、维修、更新，确保设备的完好和正常使用。
包括有a、供电照明设备；b、保安监控系统； c、给、排水设备；d消防设备等。
三、环境卫生的管理
保证小区内的环境净化，给使用人提供整洁明亮的工作、商业、生活环境。
对公共部位（楼梯、公共活动场地、道路）每天清扫、保洁。
生活垃圾及时清除，日产日清，并做好定期灭蚊、灭鼠工作。
四、绿化的管理
定期对植物进行修剪、造形，日常的养护（淋水、施肥、杀虫），力求让植物四季常青，鲜花点缀，为业主创造一个美好的绿化环境