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阶段性成果展示论文摘要: 2013 年2月 20 日举行的国务院常务会议出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》( 国办发〔 2013 〕 17号),即楼市调控“国五条”,继 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。同年 3月 31 日,昆明市为贯彻落实通知精神,促进房地产市场持续健康稳定发展,出台昆明市“国五条”细则。本研究课题在全面介绍了“国五条”及昆明“国五条”细则的基础上,对昆明“国五条”细则的出台对昆明房地产市场的影响进行了全面分析, 指出昆明“国五条”细则对二手房转让 20% 的所得税征收问题没有做出具体规定, 致使昆明楼市呈现出二手房成交下滑、新房成交量上涨、房价小幅下跌的态势。进而对昆明市房地产税收的结构及其变化进行了分析, 指出房地产税收与房地产市场的调控成正相关关系, 并最终提出了调整税收政策以调控昆明市房地产市场发展的政策建议。关键词:国五条昆明市房地产市场税收政策调整一、“国五条”及昆明“国五条”细则简介 2013 年2月 20日, 国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施( 称为“国五条”)。国务院常务会议出台五项调控政策措施, 要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则, 制定并公布年度新建商品住房价格控制目标, 建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施, 已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。 2013 年3月 31 日,昆明市为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》( 国办发〔 2013 〕 17号) 精神, 促进房地产市场持续健康稳定发展, 出台昆明市国五条细则。具体内容如下: (一) 明确 2013 年度新建商品住房价格控制目标各级各部门要统一思想, 提高认识, 坚决贯彻落实国办发〔 2013 〕 17 号文件精神和省人民政府关于房地产市场调控工作的有关政策措施, 切实采取有力措施, 加强监管, 保持全市房地产市场持续健康稳定发展, 确保 2013 年全市新建商品住房( 不含保障性住房) 价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。(二) 认真贯彻落实房地产市场调控的各项政策措施各级各部门要做好房地产市场调控工作, 继续执行商品住房限购措施、差别化住房信贷和房地产税收政策。进一步做好普通商品房供应,确保 2013 年住宅用地供应总量不低于过去 5 年平均实际供应量。加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度, 确保年内开工建设保障性住房 万套, 基本建成 万套, 新增发放廉租住房租赁补贴 万户。完善房地产信息系统建设,加强房地产市场监管和监测,坚决遏制投机投资性购房。(三) 严格落实稳定房价工作责任制成立市、县(市) 区两级房地产市场调控领导小组, 加强对本地房地产市场调控工作的领导。市政府将加强对各县(市) 区人民政府和市属有关主管部门执行住房保障政策和稳定住房价格工作的督察、考核和问责。对执行政策不力, 未能实现年度新建住房价格控制目标, 保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的, 由市监察局约谈并问责各县(市)、区政府和市属有关部门责任人。二、昆明“国五条”细则的出台对昆明房地产市场的影响分析: 然而,自昆明国五条细则出台后,对昆明楼市影响不大国五条细则出台两个月来, 昆明楼市呈现出二手房成交下滑、新房成交量上涨、房价小幅下跌的态势。新邦华营销机构策划总监杨凡认为,昆明的国五条细则约束性偏软,力度并不是很强,因此, 从目前来看, 对楼市的影响并不大。当下, 开发商积极推盘, 他认为主要原因在于, 以目前的开发状况,昆明的楼盘主要以呈贡新区以及主城区城中村改造项目为主。城中村改造至今,达到销售条件的项目日渐增多,促成了昆明楼市的供盘量较大。另一方面,历时两年多的调控,使得目前昆明的房价已经趋稳,一些刚性需求也开始出手买房。易事达地产顾问( 中国) 副总经理陆韬也表示,尽管上月昆明房价下跌了 % ,但这样的波动幅度并不能表明任何下跌趋势,只能说明目前昆明房价仍平稳。以下是自国五条细则出台后,昆明一手房房地产的市场分析。(一) 3 月份房地产市场分析: (1)3 月开发商推盘积极, 14 个项目共计 16 次开盘推售, 政策效应与即将到来的春季房交会催生最热小阳春。开盘次数: 2013 年3 月各项目积极推盘,开发商推盘态度较 2 月大幅提升, 14 个项目共计 16 次开盘推售,其中万科学府与金尚俊园两次推盘; (2) 供应套数: 2013 年3 月市场开盘共供应各类型产品 4079 套, 物业类型包含住宅、公寓、别墅、商业与商务 5 种业态