房屋买卖合同纠纷代理词.docx

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代 理 词
审判长：
原告***诉被告**市**房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，我作为原告的代理人，依法参加诉讼，结合本案证据和庭审情况，现就本案的事实和争议的焦点，提出以下代理意见，请合议庭予以采纳。
一、被告提出本案的商品房销售合同是按套计价明显不成立，其实质是按建筑面积计价的合同。理由如下：
1、根据住建部2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“ 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”《办法》第十九条规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
本案中双方签订的房屋买卖合同，被告只是注明了建筑面积，并未在合同中注明分摊的共有建筑面积；双方签订合同时，因被告青年开发公司所售房屋为期房，因此在当事人无法对现售房屋实地勘察；
被告也并未附所售房屋的平面图，更不存在平面图标注详细尺寸及约定范围。在以上条件缺失时，不存在“按套计价”的基础，约定应为无效。
2、本案中双方签订的买卖合同明确约定了商品房及储藏室的面积，且在被告开具的发票中明确每平方单价，并按约定的面积乘以单价计算出的金额。从理论上来说，在按套计价方式下，已不存在单价之说，本案合同中既约定房屋面积，又以单价乘约定面积计算总价，实质明显为按建筑面积计价方式；在此种情况下，开房商已经为购房者提供了一个确定的房屋面积心理预期，据此应认定本合同实质是按建筑面积计价销售的。
3、本合同第二条：“该商品房按套计算总价为430475元”，被告认为是“按套计价销售”；原告认为此处的“按套”，是山东省商品房销售管理条例第30条规定的“住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售”中“按套”的意思，即商品房和储藏室是一套。
合同中注明的房屋面积，应理解为买卖双方的约定对合同标注的房屋面积，原告认为这一面积是合同约定的开发商应交付的房屋面积。此时对合同标注的房屋面积应作有利于购房人的理解，认为购房者追求合同标注面积的房屋，应是其内心的真实意思，购房者订约时对卖方必会提供符合合同约定面积房屋的合理期待，合同约定的面积条款对订约双方应有拘束力。
根据《合同法》第四十条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当做
出不利于提供格式条款一方解释。”在办案中合同文本有被告提供，因此应支持原告的观点。
综以上几点，证明本合同不存在按套计价的基础。应认定为是按建筑面积计价销售。
二、被告应负有退还多收的购房款的义务
1、《商品房销售管理办法》第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商