2011年土地估价师备考：年产值标准测算.doc

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2011年土地估价师备考：年产值标准测算

一、概念及内涵
征地统一年产值标准是在一定区域范围内(以市、县行政区域为主)，综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。
统一年产值标准是计算征地补偿费用的主要依据。征地补偿费用在统一年产值标准的基础上，根据土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、原征地补偿标准等因素确定相应的土地补偿费和安置补助费倍数进行计算。
统一年产值标准适用于集体农用地征收补偿测算，集体建设用地征收补偿和国有农用地补偿测算可参照执行。
二、基本原则
(一)主导性原则。选择主导的地类和耕作制度进行测算，用主导农用地收益反映测算范围内的农用地客观收益。
(二)适当从高原则。在依据现状农作物产值测算的同时，适当考虑改进生产方式、增加科技投入等提高土地收益。
(三)协调平衡原则。考虑土地等级状况，与当地征地区片综合地价水平相协调，与原征地补偿标准相衔接。
(四)公开听证原则。根据《国土资源听证规定》要求，依法组织听证，广泛听取各有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
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三、基本要求
(一)统一年产值标准分两个层次制订，一是市(县)统一年产值标准，以市(县)行政区域为基本单元制订;二是市(县)内分区域年产值标准，把市(县)划分为不同区域，确定各区域年产值标准。
(二)市(县)统一年产值标准为控制性标准，在省内进行综合平衡;市(县)分区域年产值标准在市(县)统一年产值标准的基础上形成。
(三)分区域年产值标准不设地块修正体系。
(四)统一年产值标准应设定基准时点，一般3～5年调整一次。
四、工作步骤
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(县)统一年产值标准;
(县)分区域的统一年产值标准。
　五、主导耕作制度和主要农作物年产量的确定
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(一)主导耕作制度的确定
主导耕作制度包括土地主要复种方式和主要农作物种类。其中，主要土地复种方式根据土地的复种面积比例情况确定，主要农作物种类在土地复种方式的基础上根据种植面积进行判断。
注意事项：
，如果某种复种方式(如一年一熟)的面积超过市(县)范围内耕种土地的60%，可以确定该复种方式为主要复种方式;如果市(县)范围内具有一种以上主要复种方式(面积超过30%)，可选择其中2～3种作为主要复种方式。
，如果某一种农作物种植面积超过70%，可以直接确定其为主要农作物;如果有一种以上主要农作物(超过30%)，可选择其中2～3种作为主要农作物。
《农用地分等规程》附表得到。
(二)主要农作物年产量的确定
主要农作物年产量为其前三年产量的平均值，农作物年产量数据通过抽样调查采集。
注意事项：
，同