松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究.doc

松江谷阳南路项目
市场定位及投资可行性研究报告
呈:上海大江(集团)股份有限公司
自:上海受丰房地产投资顾问机构
2008/3/6
目录
1项目概况 5
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2项目市场分析及定位前的思考 9
松江区房地产市场整体分析 9
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项目区域住宅市场分析 14
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项目区域商业市场分析 24
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3项目市场定位 39
(推荐方案一) 39
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(推荐方案二) 44
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4两商业推荐方案的比较 48
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5项目主推方案整体投资收入估算及经济效益评价 53
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6项目主推方案整体不确定性分析 59
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1项目概况

项目位于上海松江老城区谷阳南路东侧,近中山路。
项目整体分为三个地块,分别为A地块:松江区谷阳南路26号(商业用地3896平方米);B地块:松江区谷阳南路28号(商业用地515平方米);C地块:松江区松江内—167地块(住宅用地7752平方米)。三块地位置及地形图如下图所示:

土地性质
A地块:商业用地性质,占地面积3896平方米,,可建面积8766平方米;
B地块:商业用地性质,占地面积515平方米,规划容积率2,可建面积1030平方米;
C地块:住宅用地性质,占地面积7752平方米,,可建面积12016平方米。
土地现状
A地块:现该地块上已建成商业办公用房六幢,现空置,建筑面积共6869平方米(未用足容积率);
B地块:现该地块上已建成商业办公用房一幢,现空置,建筑面积为881平方米(未用足容积率);
C地块:现还有居民,该地块拆迁工作尚未启动。
A地块
B地块
B地块现状
(一栋四层办公楼待拆)
C地块
C地块现状
(南部四层办公楼待拆)
C地块现状
(东部二层棚户待拆)
C地块现状
(北部三层居民楼待拆)

A、B两商业地块可建面积分别为8766平方米和1030平方米,可总建面积9796平方米。A、B两地块现有房产完全空置,可随时拆除,先期启动。另A、B两地块紧邻、性质一致,可综合规划为一个商业项目。
C地块住宅地块可建面积12016平方米,但其受中间一外部道路限制,地块将分为两部分。而且C地块还有几幢房屋居民的折迁工作尚未启动,因此将后期启动