汉嘉-杭政储出【2009】4号地块拿地可行性研究报告.ppt

谨呈:浙江弘益房地产开发有限公司
杭政储出【2009】4号地块拿地可行性研究报告
2017/11/11
内容
地块解读
市场环境分析
项目定位
地块价格测算
区域价值分析
地块价值分析
2
地块区位
项目地块——南山路勾山里B地块
地处城市中心之一——吴山核心商圈,紧邻南山路和河坊街,繁华中蕴含独特的人文气质
毗邻西湖风景区,占据稀缺资源,为西湖景区罕有地块
本项目
西湖景区
武林
商圈
吴山
商圈
湖滨
商圈
玉皇山
南山路
西湖大道
河坊街
延安路
本项目
西湖
柳浪闻莺
美院
吴山
广场
吴山天风
吴山商圈
直线距离500米
城市中心——繁华中蕴含独特的人文气质,并占据西湖景区稀缺资源
3
南山路概况
南山路北起湖滨路口,南至玉皇山路口,全长1900米,东西两侧现有营业网点101处,面积约21890平方米。现有酒吧、咖啡吧、茶楼、画廊、饭店等业态,初步形成了酒吧画廊娱乐一条街。共分为5个特色区块:
浪漫茶吧区:(柳莺路-人民路-开元路,全长约260米)。定位:茶楼、酒吧、咖啡吧。
工艺字画区:(开元路-西湖大道,全长205米)。定位:工艺字画、古玩珍品。
艺术风情区:(西湖大道-南山新村,全长约755米)。定位:艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼。
风味长廊区:(南山新村-军区司令部大门,全长545米)。定位:酒店、中西快餐、西式酒楼。
青春年华区:(军区司令部大门-万松岭路口,全长245米)。定位:休闲健身、美容娱乐、婚纱摄影。
南山新村
军区
南山路
开元路
西湖大道
河坊街
万松岭路
艺术风情区
风味长廊区
本项目
青春年华区
浪漫茶吧区
柳营路
工艺字画区
本项目位于艺术风情区和风味长廊区之间,规划定位:艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼,酒店、中西快餐、西式酒楼。
4
区域规划——环湖景区在西湖风景名胜区内的地位
根据《杭州西湖风景名胜区总体规划(2002-2020)》,把西湖风景名胜区划分为九大景区:
环湖景区
北山景区
植物园景区
龙井虎跑景区
灵竺景区
钱江景区
五云山景区
吴山景区
凤凰山景区
本地块处于环湖景区,环湖景区是西湖风景区核心景区;
地块处于西湖核心景区与城市商圈(吴山商圈)交接处,具有景区和商圈的双重身份。
环湖景区
5
区域发展定位——体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名城面貌的区域;勾山里位于特色休闲商业带上
规划将形成“一条城市商务发展轴、一条特色商业发展轴、三个居住片区、四个特色公建带”规划结构。
“一条城市商务发展轴”:即由武林广场至吴山广场,依托延安路形成的城市商务发展轴线,也是杭州重要城市空间轴线。
“一条特色商业发展轴”:即由西湖南线至河坊街形成的贯穿勾山里历史地段、延安路商务带、河坊街历史文化街区、中山中路历史文化街区的东西发展轴线。
“三个居住片区”:即清波、定安、吴山三个居住片区。
“四个特色公建带”:即为一个城市级公建带--延安路城市商务公建带和三个特色休闲商业带--勾山里特色休闲商业带、中山中路特色休闲商业带以及河坊街特色商业带。
6
重大城市建设项目
杭州上城区2008年实施三条特色街二期建设。具体为:湖滨二期,包括完成知味观地块和西湖电影院地块建设方案、制定与地铁衔接的地下商业街建设方案等;
南山路二期,做好南山路(勾山里)土地出让及开工建设;
清河坊二期,结合中山路综合保护工程,清河坊二期全面开工。
7
区域价值分析
本地块处于西湖风景区核心景区——环湖景区,与城市商圈(吴山商圈)交接处,具有景区和商圈的双重身份。
本地块位于规划的艺术风情区和风味长廊区之间,规划定位:艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼,酒店、中西快餐、西式酒楼。
区域发展定位——体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名城面貌的区域;勾山里位于“一条特色商业发展轴”上
城市中心——繁华中蕴含独特的人文气质,并占据西湖景区稀缺资源
特色商业为区域主导发展方向
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目录
地块解读
市场环境分析
项目定位
地块价格测算
区域价值分析
地块价值分析
9
地块指标解读
宗地面积
15607㎡
其中出让宗地面积
12281㎡
地块四周道路(划拨)
3326㎡(受让人代建后,无偿让出)
地上总建筑面积
总建面积
15124㎡
地面新建筑面积
12836㎡
保留建筑面积
2288㎡,含用地红线外建筑面积64㎡
5000㎡作为回迁安置房,其中3000平米地上建筑于勾山路北侧地块安排;2000平米地上建筑于勾山路南侧地块予以安排
回迁房由杭州市南山路东侧整合指挥部按市场评估价回购
地下建筑面积
14977㎡
绿地