郑州金水区旧城改造项目发展战略研究.ppt

谨呈粤华投资本报告是严格保密的。 2 工作思路与进程第二阶段?案例研究?体量分析?案例调研?成功模式研究?项目整体开发战略?各物业体量分析《体量分析专项研究报告》《经济测算》第二阶段?案例研究?体量分析?案例调研?成功模式研究?项目整体开发战略?各物业体量分析《体量分析专项研究报告》《经济测算》第三阶段?物业定位?发展建议?分项发展战略及定位?分项物业发展建议?分期开发原则与滚动开发建议?启动区物业发展建议?项目营销组织建议《定位与物业发展建议报告》第三阶段?物业定位?发展建议?分项发展战略及定位?分项物业发展建议?分期开发原则与滚动开发建议?启动区物业发展建议?项目营销组织建议《定位与物业发展建议报告》第一阶段?市场调研?宏观经济背景、城市研究?房地产市场调研?住宅市场调研?商务市场调研?商业市场调研?酒店业市场调研?区域调研?项目经济测算《市场调研报告》第一阶段?市场调研?宏观经济背景、城市研究?房地产市场调研?住宅市场调研?商务市场调研?商业市场调研?酒店业市场调研?区域调研?项目经济测算《市场调研报告》工作项目工作任务工作成果 2007 03/9 至今工作 2007 03/25 2007 04/06 2007 04/30 本报告是严格保密的。 3 调研结论回顾:商业部分 1、城市商业格局: ?城市类商业主要集中在城市中部,未来东部将大量发展,而北部较为缺乏; ?专业市场分散在城市正中心与外围,已基本成型,且各自具备历史沉淀、品牌号召力。 2、区域电子市场: ?当前电子科技市场的实际经营面积为 — 万,其余主要为办公仓储,共 19万左右; ?现有商户对市场前景总体抱乐观态度,近半希望继续扩大经营; ?电子相关产业中,通讯市场的垄断格局基本形成,但家电零售将是本项目机会点。 3、配套商业市场: ?本区域所处核心圈层内,大型商超属于空白点; ?本区域的餐饮、娱乐、休闲均有待升级; ?由于学校消费的存在,文具、小商品市场有一定的空间,图书市场须慎重。 1、城市商业格局: ?城市类商业主要集中在城市中部,未来东部将大量发展,而北部较为缺乏; ?专业市场分散在城市正中心与外围,已基本成型,且各自具备历史沉淀、品牌号召力。 2、区域电子市场: ?当前电子科技市场的实际经营面积为 — 万,其余主要为办公仓储,共 19万左右; ?现有商户对市场前景总体抱乐观态度,近半希望继续扩大经营; ?电子相关产业中,通讯市场的垄断格局基本形成,但家电零售将是本项目机会点。 3、配套商业市场: ?本区域所处核心圈层内,大型商超属于空白点; ?本区域的餐饮、娱乐、休闲均有待升级; ?由于学校消费的存在,文具、小商品市场有一定的空间,图书市场须慎重。本报告是严格保密的。 4 调研结论回顾:商业部分电子市场相关产业中通讯市场其他专业市场(如建材、汽配、服装、医药、生鲜、花卉等) 区域学校经济中的图书市场机会点较小,须慎重区域学校经济中的小商品、文具市场区域生活配套类的餐饮、娱乐、休闲区域生活配套类的大型商超百货电子市场相关产业中白色电子(家电) 专业电子市场扩容可行方向项目可行性论证本报告是严格保密的。 5 调研结论回顾:住宅部分 1、市区共有六大住宅板块,其中郑东新区、金水区处于第一等级, 相互竞争明显;本项目属于第一等级竞争圈; 2、从典型项目综合分析来看,新古典主义、现代主义是城市主流, 较为客户认同;异国风情由于与气候不相符,因此指标盘采用较少; 3、住宅小型化趋势明显;城内项目平均 5—8万/年销售; 4、本项目需要争取两类客户群体:城市客户(企事业单位高管、企业主、个体户、成熟家庭)与外地户口客户; 5、相较而言,本项目的核心优势在于四大物业类型之间的互动、支撑关系 1、市区共有六大住宅板块,其中郑东新区、金水区处于第一等级, 相互竞争明显;本项目属于第一等级竞争圈; 2、从典型项目综合分析来看,新古典主义、现代主义是城市主流, 较为客户认同;异国风情由于与气候不相符,因此指标盘采用较少; 3、住宅小型化趋势明显;城内项目平均 5—8万/年销售; 4、本项目需要争取两类客户群体:城市客户(企事业单位高管、企业主、个体户、成熟家庭)与外地户口客户; 5、相较而言,本项目的核心优势在于四大物业类型之间的互动、支撑关系本报告是严格保密的。 6 调研结论回顾:商务、酒店部分 1、本区域公寓式写字楼具有良好的发展空间,电子科技产业所产生的客户为主要支撑; 2、本区域现有商务总体量 18-19万平米,具备一定规模,未来随着本项目与中原数码港的商务体落成,将形成浓厚的商务氛围; 3、本区域现有商务物业档次较低,硬软件配套设施尤为欠缺,其中配套、停车位、办公环境、电梯是受到诟病的主要方面; 4、本项目核心目标客户:扎根于区域范围内的