锦绣天河市场分析.ppt

目录
一、广州房地产市场总体态势
二、锦绣天河SWOT分析
三、竞争态势分析
四、锦绣天河目标消费群分析
一、广州房地产市场总体态势
今年下半年,广州楼市呈现明显的供需两旺的态势,各项指标也表明,新一轮的房地产快速发展时期已经到来。广州市区与郊区的大融合,进一步推进了郊区盘的发展;广州北抑南拓的市政规划、番禺目前的房地产发展态势,都表明了南村版块不久将成为广州楼市的新亮点。
,新上市量经过短暂的平寂之后也迅速恢复,新一轮房地产快速发展时期已经开始。
从供求关系来看:广州楼市需求平稳,供需矛盾进一步缓和,但下半年楼市呈现出明显的急速上升情况,表现出供需两旺的趋势。
去年到今年上半年,开发商显然是在蓄势待发,新开发面积连续下降15%多,但需求量在福利分房透支效应和挤压效应的双重作用下,依然强劲,保持了8%左右的增长,势头较好。
在地铁、撤市设区等多种利好消息的刺激下,,,楼市呈现出明显的供求两旺的态势。承继国庆期间的火热情况,保守估计今年全年的新上市量和成交量可分别达到550万和500万平方米。
(资料来源:市国土房管局)
从开发投资情况看:各项指标同比均有较快幅度的增长,广州房地产新一轮快速发展的势头已初露倪端。
%,%,而今年1-9月,无论是开发投资额、施工面积和新开发项目都比去年同期有了非常大的增长,又一轮的房地产发展快速启动了。
住宅新项目的开发以40%的速度增长,根据房地产的开发周期,在今后3--5年的时间,将会形成一个住宅的集中供应高峰期,新一轮楼市的竞争将会更激烈,因此,目前进入开发阶段的楼盘,一定要有相当的前瞻性和前卫性。
2、价格走势呈现明显的两极分化:高层在动荡中走低,多层则缓慢回升;城内盘或低价推出,或降价促销;城郊盘在优质盘带动下,价格步步攀高。
高层与多层价格趋势对比
与去年同期相比,上半年高层价格下跌幅度大于多层,%,%;与第一季度相比,%,%;八月与七月相比,%,%。郊区盘主要为多层,它们在价格上攀扬带动整体多层所致。
(资料来源:市国土房管局)
城内盘与城郊盘价格的对比
城内盘从高档豪宅到普通小区,平价出街较为平常。
珠江新城新推的新城海滨花园10楼以下的不到6500元就可买到,远洋明珠均价为6500左右,比先出道的“前辈”低了不少;一向以高姿态出现的锦城花园国庆期间也给出了惊喜价,原来均价一直在9000-10000港币,现在则降为8700元/M2。较低档的物业,即使是地铁概念盘如绿茵翠庭、富景花园也都在4000元以下,国庆期间异常火爆的第二个金碧花园,带豪华装修均价仍然在3600元左右。
郊区盘在景观、空气上的优势日益显现,价格节节攀升。
白云高尔夫由刚推盘时的2700元的均价,上升到目前的3900元--4100元左右;番禺的丽江花园、洛涛居和奥林匹克花园,在撤市设区和地铁利好消息宣布不久,价格马上上调了3%--5%不等的幅度,几乎每一次推新盘,价格就会有或多或少的上扬。在交通及生活配套日益完善的情况下,郊区的优质大盘价格仍存在一定的上升空间。
3、回归自然、人与自然的最终融合,是现代居民对家居生活的真正诠释。
目前,已有不少楼盘打出绿色、环保、健康等概念,但单一的概念及卖点炒作对人们已不再有吸引力,部分楼盘已开始进行概念整合,以内涵更为广泛、更有想象空间的概念来代替。如广地花园虽然其在宣传上不太成功,但其打出的“都市人的生态家园”,对都市人还是有一定的吸引力;白云高尔夫花园则摈弃了原来的“寻常人家的高尔夫生活”,给寻常人家一个生态家园。
国庆期间,广州整个楼市的热点,主要集中在以白云高尔夫为代表的山景盘、及番禺的各大盘,稍远一些的番禺市桥康裕北苑、花都的雅宝新城也在大融合的趋势下,斗胆来广州市场分一杯羹,可以想象它们对自己“郊区特色”的信心。
“生态”概念大行其道
居住郊区化呈潮流倾向
4、在多个利好消息的刺激下,郊区楼市迅速升温,不久将成为广州楼市的新热点,尤其是南村版块将成为继大石版块之后的焦点地带。
广州交通系统的完,南拓北抑、东移西调的城市规划,使各郊区迅速成为广州同等重要的功能区,从而有着不同的魅力。花都作为广州水源涵养地而受到保护,在健康无污染方面,对广州居民有着较大的吸引潜力;目前,第一个上千亩的大盘雅宝新城、南航别墅等大盘已拉开了竞争的序幕。南部的番禺作为广州未来的居住卫星城,已初具规模,不少知名大盘都聚居