土地增值税计算方法.doc

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额; ( 2)开发土地的成本、费用; ( 3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; ( 5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分,税率为 30%。增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100 %的部分,税率为 40%。增值额超过扣除项目金额 100 %、未超过扣除项目金额 200 %的部分,税率为 50%。增值额超过扣除项目金额 200 %的部分,税率为 60%。上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法: 计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下: (一)增值额未超过扣除项目金额 50% 土地增值税税额=增值额× 30% (二)增值额超过扣除项目金额 50%,未超过 100 %的土地增值税税额=增值额× 40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额 100 %,未超过 200 %的土地增值税税额=增值额× 50%-扣除项目金额× 15% (四)增值额超过扣除项目金额 200 % 土地增值税税额=增值额× 60%-扣除项目金额× 35% 公式中的 5%, 15%, 35%为速算扣除系数。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率, 计算起来比较麻烦, 特别是房地产企业, 计算尤为复杂。笔者认为, 应从以下几点着手, 才能更好的把握其计算。一、把握两个概念( 1 )增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。( 2 )扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额, 它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率:( 1 )增值额未超过扣除项目金额 50 %的部分, 税率为 30%, 速算扣除数为 0;( 2) 增值额超过扣除项目金额 50 %,未超过扣除项目金额 100 %的部分,税率为 40 %,速算扣除数为 5 %;( 3 )增值额超过扣除项目金额 100 %,未超过扣除项目金额 200 %的部分, 税率为 50%, 速算扣除数为 15%; ( 4 )增值额超过扣除项目金额 200 %的部分,税率为 60 %,速算扣除数为 35 %。三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。四、确定扣除项目(1 )取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费;( 2 )房地产开发成