房产销售基础知识.doc

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一、        房地产的特质及分类
1、  房地产的特质：
中国人的一句俗语：“衣食住行〞，反映出住屋在生活中的重要性。一般的传统理论，主要是从消费的角度，把房屋作为一种商品对待。但房屋假设与其他消费品比拟，例如粮食，它的重要性并不显得特别高。反而一个最大的分别乃在于房屋本身的耐用性。因此，假设从一般消费品的角度看，房屋一旦建成后，将会提供一段颇长的效劳，与一般经常使用的消费品截然不同。
从另一角度分析，银行之所以愿意用长时间的按揭贷款方式去资助购置楼宇的人士，乃在于房地产可视为一种有价资产。事实上，物业本身在公司的帐目中是被列为固定资产。而资产可再分为会贬值资产及不贬值资产两种。房地产，顾名思义，可包括房与地。“房〞是指建筑物本身，而“地〞那么是指该建筑物所占用的土地。土地本身是不会贬值的，但建筑物是会不断折旧的。折旧的时间通常为30年至50年。无论如何，房屋的耐用性，被视为一种资产是无可置疑的。
一部机器在假设干年内为你生产，而楼宇那么能提供一段长时间的房屋效劳流量。有个别经济学家认为，房屋是一种不具生产力的资产。他们所持的理由是，机器可不断生产，而房屋那么不能。但是他们却忽略了一点，所有的生产工具及元素包括机器及劳工，必须配合房屋及土地〔或称厂房〕才能发挥更大的生产效益。而且提供适当的房屋有助于稳定家庭生活以至整体的社会安定。因此对生产力间接地有正面的影响。
曾有研究指出，大局部第三世界低下阶层的人士往往利用如同们有限的居所作为小规模的生产基地，例如最常见的有为工场包伙食及简单的裁缝工作等。
故此，房地产假设得到适当的运用，一样可视为生产的工具。其实争论点不应该在生产力方面，因为任何的资本，不管是房地产也好，机器也好，其最终的目的都是为了满足人们的消费意欲。毫无疑问，房地产是拥有这种功能了。
综合上述分析，简单而言，房屋乃资产的一种，而房地产可提供一种房屋效劳，满足消费者的居住所需。在引申下去，既然房屋是一种资产，购置房地产不一定是消费，它可以是一种投资。除了投资以外，房屋效劳亦能满足居住的消费意欲。房屋效劳一词比拟抽象，具体来说，可视作为房地产的使用权。对于这使用权所应付的价格便是租金。
房地产其实代表着一个国家的资产。特别是房地产一种不动产。其他的资产可随意带走，但房地产那么不能。因此，房地产具有地域上的独特性，例如工商业中心及各项社会设施的能达度等。而且地产是一个较本地化的市场。试以成衣及地产作比拟，国内出产的成衣需与其他国家竞争，但倘假设你要在国内做生意及居住，你便必须购置或租用国内的物业。
此外，房地产的旺盛亦标志着一个国家或城市的繁荣。同时，经济的开展亦促进工商业的活动及投资。因此企业家对工商业用途的楼宇亦会相应增加需求。结果造成工商业楼宇的需求与住宅楼宇互相竞争。土地资源的分配那么会根据市场上最大经济效益的运用而决定。故此高经济效益的商业楼宇将集中在核心地带，而较低经济效益的住宅楼宇将渐渐迁到边缘地带。倘假设经济继续成长、人口不断扩张，那么开展较远离市区的房地产是无可防止的。
2、分类
1〕  住宅物业      2〕  商铺物业      3〕  写字楼物业
4〕  厂房物业      5〕  仓库物业      6〕  综合物业[/align][/align]
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二、专业术语
1、工程开发各有关单位说明：
开展商：指负责开发建立房地产工程并筹资建立的房地产公司。
投资商〔指投资组合〕：实际向该工程投入资金的单位。
承建商：负责房地产工程建筑施工的单位。
监理单位：整个工程建立过程中负责监视其质量的单位。
代理商：指负责工程具体宣传推广及销售筹划的房地产中介构造。
监控帐户：用于监视开展商售房款的银行帐户。作用是保证售房款全部用于该工程开展〔监控帐户在预售证下方〕。
设计院：负责对工程地块进展整体规划设计的单位，针对工程地盘形状结合周边环境，而作出物业类型、户型间格、单位朝向、面积大小等设计方案。
物业管理公司：负责工程交付使用后，小区日常各方面运作管理的单位，如保安、清洁、维修等工作。
银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供〔连本带息〕形式向银行归还贷款。
律师楼：法例并没有文明规定房产买卖必须经律师楼负责处理，但局部开展商及银行为方便行政运作，均有委托律师楼承办有关签署房地产预售契约、按揭贷款抵押合