2011年2月南京鎏园市场调研及二期产品建议.ppt

、宏观市场分析二、同类可比项目市场分析三、鎏园二期产品建议一、宏观市场分析1、南京别墅市场情况汇报南京别墅市场历经2007与2008年市场的急剧放量后,市场存量房源极其丰富,同时受土地资源的限制,2010年别墅市场新增供应量有所减少。,,%。在普通商品住宅市场新增供应同步下降的趋势下,别墅市场新增供应量占全市商品住宅的比重基本保持平稳,%。 从南京别墅市场的整体发展趋势来看,随着别墅用地的日益稀缺,为实现土地价值最大化,很多开发商潜心于产品的更新换代,控制开发量与上市速度,这也是别墅市场新增供应量减少的一个重要原因。南京别墅用地日渐稀缺,不少开发商开始控制别墅上市速度,再加上前期供应量较大,2010年别墅市场新增供应量有所减少别墅整体上市情况2010年别墅市场新增上市情况(单位:万m2)别墅单月上市情况2010年南京别墅市场月度新增上市走势图(单位:万m2)从单月供应情况上看,主要供应高峰出现在年中,临近年末,随着市场整体回暖,供应量又有所回升2010年伊始,市场延续09年热销势头,在5月别墅市场供应高峰后,市场新增供应量达到10万㎡,为一年以来的最高点。但因为4月新政,改善型与投资型需求明显受到抑制,极大的降低了开发商的信心,下半年供应量持续在低位徘徊。进入6月份,别墅市场新增供应明显回落,但整体因为有高端新项目入市,老项目也纷纷重新包装推出‚新组团‛,别墅市场竞争有了一个质的飞跃。别墅整体销售情况从整体销售量来看,,成交总套数为1930套,,%,同时也明显低于前3年别墅市场销量,%%。整体大环境实施适度收紧的货币政策与银行严紧的信贷政策,一定程度上抑制了市场的再改需求。但是通胀预期使得别墅产品的保值、增值的功能日益凸显,导致市场趋向供不应求,价格高涨。2010年别墅市场销售情况(单位:万m2)供销两方面主体共同促进了别墅市场的现状,整体下跌但供不应求别墅单月销售情况2010年南京别墅市场月度销售走势图(单位:万m2)南京别墅市场产品的两极分化使得别墅销售高温不退。2010年,㎡,受市场供应量影响,前6个月的市场销量大部分高于年度市场平均水平,成交量明显集中于上半年,其中,仅4月份市场销量成功突破10万平,受市场影响,尤其下半年各月的市场销量基本都在4万上下。别墅市场产品的两极分化使得别墅销售高温不退。一方面,远郊别墅以超高性价比占领市场。另一方面,千万级别墅产品在价格大幅提升的同时,产品的稀缺性日益突出,市场销量也突飞猛进别墅整体供销比2005-2010年别墅市场供求比走势南京别墅市场供销比随着‚限墅令的不断推进,致使别墅的供应量持续降低,导致在一定程度上再次出现供不应求的态势。,06、07年市场基本处于供求平衡状态,,呈现明显的供小于求态势。而进入2009年,由于上年存留了大量的待售房源,市场呈现出近几年以来少有的供大于求状态,。,由于随着‚限墅令的不断推进,10月出台的‚江苏省6条再次明确‚建筑容积率必须大于1,致使别墅的供应量持续降低,而因为别墅的稀缺性,导致在一定程度上再次出现供不应求的态势。2010年别墅市场单月供销比走势2010年上半年全市别墅市场月度供求比波动较为频繁,有3个月份低于1,,从6月开始,连续三个月别墅市场单月供销比均维持在1以上下,市场存量房源得到迅速去化。截止2010年12月底,全市别墅待售体量约为792套,按照近半年的月均去化速度来看,,在市场供需不平衡与较强的通胀预期下,未来别墅市场在一段时期内将可能持续走强。南京别墅供销比较低,未来市场可能持续走强别墅单月供销比