商业规划及行销策划方案.doc

商业规划及行销策划方案
内邱阳光特区商业街
第一篇项目竞争分析及商业定位策略
第一章本案销售与竞争状况分析
一、客观地说,本案确实存在一定程度不足:
,距离市中心较远;周边生活服务设施缺乏,没有学校、商场、银行、邮局、酒店、餐饮等服务场所;周边居住区的入住率较低,人流量少;没有商业气息。
,已经透支了相当一部分的购买力;
,价位相对较高。
二、本案所处的竞争形势:
本案目前面临竞争有几个层面
:振兴路、中兴大街、胜利路、新世纪步行街
:天厦于振兴大街的临街商铺、新世纪步行街(项目已经销售完毕,对本项目没有主观的影响)
:内邱的商铺价格偏低。
:项目周边的新世纪步行街,都采用只销售不反租推广手法,现在步行街的商户都是业主自行出租,没有统一的物业管理,没有专业的经营分区,经营范围比较单一,现阶段来讲对我们没有太大的影响。
第二章本案优弱势反向思考与竞争定位策略
可以说,在投资者自发性的投资心理中,本案在以上四个层面竞争中都有一定的优势,但是针对投资的房地产销售成功关键在于制定游戏规则,具体说以有下几个原则:
、唯一性、排他性原则:将本案与其它项目区隔开来,赋予其完全独立的投资指向,为客户制定选择本案的考量标准。
:在市场中,必须制造很有统召力的产品,而且必须是市场第一次/首先出现的。
,为人所未为:在重申第二法则同时,强调市场推导的可行性与执行性。
、攻心战:客户购买商品物业在于价值认可与利益满足,项目策划的根本性在于为客户制定价值标准(买的是什么),而后解决两个问题:现实的利到什么程度,好看的包装到什么程度。
,避实击虚法则:这一点是作为弱势项目,欲取得前几项目标的途径。
一、本案竞争分析流程与优弱势转化

针对独立沿街店面:本案优势在于是一个综合性的商业规划,兼容了步行街、沿街店、大型超市的商业格局。在城市发展过程中沿街店并不是唯一形式,基至不是主流形式,但目前沿街店面仍然是主要的商业形态。
机会点一:内邱未来商业发展会有一定的上升,而影响其快速发展的一个主要因素是沿街店面形式太多,而中大型商业空间多半是少数主力店经营,商业业态一但进化集结,必然走进中大型商业空间,包括购物步行街、专业商城、中大型餐饮、时尚商场等等。目前内邱现有的商业空间,如前所述的新世纪商业广场、全得利超市等。
针对步行街(新世纪商业广场)及专业市场(摩托车、汽配市场),本案优势在于要营造成一个充分整合商业繁华商业地带周边资源,并对临近街区商业资源尽可能衔接替代的商业形体;
它的集结性是基于区域商业资源,即以地段为基础,而不是如日用副食品批发市场那样的行业集合市场;而且本案根本的商业形态与空间形式优势在于复合性,从内邱发展的趋势来看,最终成熟的休闲购物商业形态都取综合超市、店中店、沿街店、单层与多层商场的复合式商业空间,而从目前内邱来看,阳光特区商业街在商业空间上是最为灵活和最为可能的,胜过中兴大街与新世纪商业广场一线。
机会点二:阳光特区商业街拥有强大的商业容量,以及其优质的客户消费群体,再者,本项目是内邱县的亮