《海口中央政务区首席体验式购物中心前期发展报告》PPT课件讲义.pptx

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海口中央政务区首席体验式购物中心前期发展报告
中央政务区·首席体验式购物中心 ——35/36号地商业成功前期发展策划报告
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项目分析
商圈分析
案例分析
项目商业部分发展战略
业态组合定位
招商策略建议
规划创新建议
出售策略建议
报告思路及目录
商铺推广策略
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商业部分概念性报告概要
发展战略——主力店 主题特色 可出售性 灵活性
招商策略——分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面 积换单价
出售策略——不同位置采用不同出售方式 选择最佳出售时机（确定主力店后）
项目定位——中央政务区·首席体验式购物中心  海洋主题StreetMall （街区购物中心）
餐饮娱乐型 准区域性 以品牌超市为核心的购物中心
媒介策略——基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同， 以大理和昆明为推广核心区域，以现场展示，活动营销，户外广告为主要推广媒介
规划创新——垂直空间2+1模式
水平空间的全街铺规划模式
海洋主题的景观街区
下沉式广场主入口及中庭负一层变首层
商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）
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项目分析
商圈分析
案例分析
项目商业部分发展战略
报告思路
业态组合定位
招商策略建议
规划创新建议
出售策略建议
商铺推广策略
6
项目分析——经济技术指标
各项指标
35号地块
36号地块
3601
3602
3603
占地面积（M2）




土地用途
商住
商住
商住
二类居住用地
使用年限（年）
70
70
70
70
容积率




建筑密度
≤25%
≤25%
≤25%
≤20%
绿地率
≥50%
≥45%
≥45%
≥45%
建筑限高（≤米）
200
40
40
50
停车位（个）
-
293
312
592
商业面积比例（%）
30%
15%
15%
商业面积（M2）
52905
4403
4688
合计商业面积（M2）
61996
7
优势
紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发展前景较好；
有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大道、长滨路，有利于商业开发。
西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费能力较强；
劣势
容积率高，建筑密度低
地块分割严重，规划限制条件多
区域目前人口密度较小,商业氛围冷清
机会
海南国际旅游岛-带来相关政策利好；
东环铁路开通-拉近消费距离
跨海大桥 –提升片区商业辐射能力
南港码头 - 三港合一带动片区商业发展
盈滨半岛- 与片区通车，扩大商业辐射范围
商业—商业片区发展日益成熟，商业互动性
威胁
海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势
片区商业用地较多，未来招商压力较大
政府政策性风险
项目商业SWOT分析
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项目关键问题
项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大；
项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。（一般规划层数较高）
9
项目分析
商圈分析
案例分析
项目商业部分发展战略
报告思路
业态组合定位
招商策略建议
规划创新建议
出售策略建议
商铺推广策略
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解放大同路商圈
国贸、玉沙路商圈
海秀东商圈
海口三大商圈——海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈
目前，海口市中属于市级的商圈有3个，大小级别依次为：海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈、。其余的海甸岛、秀英、滨海路、龙昆、府城商圈南等都属于城市片区级商圈，影响力和辐射力都不及三大商圈。