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重庆中高端物业（别墅、花园洋房）市场分析
1. 重庆别墅市场分析
别墅是房地产细分市场中的一种高端物业产品，它服务于金字塔尖的成功阶层，是大多数高收入人群追求居住享受的终极目标，在房地产开发中占有较小份额，却拥有不凡的身价。重庆的别墅起源较早，经历十余年的积累沉淀，正伴随着重庆房地产行业的不断发展而走向成熟，发展至今更是呈现出一个供应丰富，各具特色的高端物业市场。
经历了2008年楼市经历深度调整，2009年的重庆房地产市场迅速回暖，而高端物业则再次以精细的产品品质、稳定的价格走势在市场中走势稳健，本文结合2009年市场中的主要在售别墅项目进行回顾分析。
2009年主城各区别墅分布及供应
截至到2009年11月，重庆主城市场有16个在售别墅项目，总供应面积约46万平方米，主要分布在南、北区域。其中，北部区域（渝北区、江北区）最多，共有在售别墅项目9个，占市场总量一半以上；南部区域（南岸区、巴南区）有5个在售别墅项目；其他区域别墅项目相对较少，沙坪坝区有2个别墅项目，主要是龙湖·东桥郡和富力城项目。
自北部新区设立以来，政府对北部区域从基础设施到经济环境给予了大力支持，北部区域已成为重庆别墅市场档次较高、项目最集中的区域；南部区域则依托得天独厚的自然景观资源成为别墅项目开发旺地。


开发规模
重庆别墅开发主要分为两类，一类是纯别墅项目开发，2009年市场中在售纯别墅项目共有6个；另一类是建设于大型综合项目里面的别墅组团，2009年在售的大型综合项目中有10个楼盘进行了别墅组团的开发。
从项目占地规模来看，重庆市场的纯别墅项目大多占地500亩以下，主要集中在300～500亩之间；1000亩以上的纯别墅项目只有3个，分别分布在北部新区、南岸区和沙坪坝区。
从项目建筑规模来看，建筑面积在10万㎡以下的低密度别墅项目占一半以上，共有8个；建筑面积在10～30万㎡的别墅项目占三分之一左右；建筑面积在30万方以上的别墅项目。
别墅形态
重庆别墅市场的物业形态较为丰富，除了基本的独立别墅、联排别墅、叠拼别墅形态之外，随着产品的不断创新和开发商对产品个性化的追求，市场上逐渐衍生了一些新的概念别墅，如龙湖·悠山郡推出的介于独栋与联排之间的“独院别墅”，复地别院推出的由独栋和联排围合而成的“院落别墅”，龙湖·睿城推出的由联排和叠加组成的“大院别墅”等。这些创新产品或是强调别墅的私密与尊贵，或是突出了邻里间或近或远的和谐氛围，在丰富的市场的同时也为消费者提供了更多的选择。
市场中的纯别墅项目，还细分为纯独栋别墅项目、纯联排别墅项目和包含了各种别墅形态的复合型别墅项目，目前纯别墅项目仍以复合型别墅项目为主，纯独栋及纯联排别墅项目相对较少。


物业分类
结合重庆别墅市场特征，市场中的别墅主要分为豪华型别墅、高档别墅、中档别墅、经济型别墅。豪华型别墅项目主要以独立别墅为主，拥有高附加值的配套和景观资源，面积较大、总价较高；高档别墅、中档别墅涵盖了独立、联排、叠拼等各种形态的别墅项目，总价受楼盘品质、面积大小及景观资源影响较大；经济型别墅则主要为大型综合项目内的别墅组团，以联排、叠加为主，面积较小、总价较低。
分类
形态
主力面积
销售总价
特征
代表楼盘
豪华型
独立别墅
300㎡以上
500万元以上
注重产品细节和品质，拥有高附加值的配套和景观资源。
保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅、棕榈泉国际花园等
高档
以独立别墅为主
300㎡以上
500万元以上
拥有项目内明显的资源优势
坡岭顿小镇、协信·阿卡迪亚、融科·橡树澜湾等
中档
包括独立、联排、叠加等
200-350㎡
200-500万元
产品个性化突出，客户群体广泛
庆隆·南山高尔夫、龙湖·悠山郡、佰富高尔夫别墅等
经济型
以联排、叠加为主
150-250㎡
80-200万元
兼顾别墅的品质和洋房的价格
龙湖·东桥郡、蓝光·十里蓝山、同景国际城·法朵、重庆奥林匹克花园等


销售价格
别墅价格受项目品质，景观差异，赠送空间、户型结构等多方面影响较大，特别是独立别墅与联排别墅、叠加别墅之间更是相差甚远。整体来看，豪华型别墅单价均在15000