合富辉煌2010年珠海华融·琴海湾前期策划报告.doc

【华融·琴海湾】前期策划报告
目录
1. 珠三角城市规划及各城市地产特点 5
珠三角城市规划布局 5
珠三角各城市地产特点 8
2. 珠海整体市场分析 14
珠海城市规划分析 14
珠海经济发展分析 19
珠海地产市场分析 23
珠海地产板块分析 32
3. 横琴规划发展研判 37
横琴新区概况 37
横琴区位价值 38
横琴规划定位 39
横琴交通规划 39
横琴发展展望 40
横琴重点项目分析 41
横琴发展定位 43
新区、口岸发展参照 44
澳门经济对横琴辐射分析 57
横琴新区演变展望 60
横琴新区小结 61
4. 项目发展思考 62
企业战略目标 62
项目发展考虑 62
项目发展目标 63
项目发展方向 63
5. 高端市场竞争分析 65
高端住宅产品规模 66
高端住宅户型面积 67
高端住宅建筑与园林风格 68
高端住宅产品类型 69
高端住宅现场体验 70
高端住宅推广渠道 71
珠海高端住宅未来供应 72
高端住宅市场小结 73
高端住宅市场竞争启示 73
高端市场重点竞争个案分析 75
6. 客户分析 81
问卷调查分析 81
澳门部份问卷调查细分 89
华融内部员工问题调查 94
客户调查总结 100
项目主力客户群定位 101
7. 产品规划建议 103
项目定位思考 103
项目SWOT分析 104
项目发展战略 105
项目档次定位 105
产品规划设计建议 106
8. 营销策略 152
项目命名建议 152
营销策略思考 154
珠三角城市规划及各城市地产特点
珠三角城市规划布局
珠三角城市群组成与发展目标
珠三角组成:主要是指地处珠三角口岸周边城市群,包括广州、深圳、东莞、佛山、肇庆、江门、惠州和珠海在内的9个主要城市。
大珠三角组成:在珠三角的基础上添加了香港、澳门。
发展目标:根据《大珠江三角洲城镇群协调发展规划研究》提出,由香港、澳门和珠三角九市组成的“大珠三角”地区建设成世界上最繁荣、最具活力的经济中心和世界级的城镇群。

未来珠三角城镇群将形成“一脊三带”、“三圈五轴”的区域总体空间格局,其中“三圈五轴”强调的是珠三角城镇群的内部整合。
“一脊”指的是广州主城区、南沙、东莞虎门、深圳到香港前海、中环一线,位于珠三角中轴区位。它的功能是聚合区域核心功能,增加区域向内陆和外海的辐射与影响。
“三带”包括北部城市功能拓展带,南部滨海功能拓展带、中部产业功能拓展带,它们的功能是向东、西方向传递区域辐射作用。
“三圈”是形成以广州为主体,包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈;以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈;以珠海、中山、江门组成的西部都市圈。东岸都市圈:得益于亚洲最大的金融市场香港经济的辐射,深港两地逐步交融,并且深圳自身竞争力的提升将辐射东莞与惠州经济的发展。
各都市圈经济依托分析
东岸都市圈:得益于亚洲最大的金融市场香港经济的辐射,深港两地逐步交融,并且深圳自身竞争力的提升将辐射东莞与惠州经济的发展。
中部都市圈:广州作为珠三角经济体的中心,广佛都市圈已逐步融合,并且目前广州南沙也在探索设立与港澳合作试验区。
西岸都市圈:澳门由于旅游博彩业的飞速发展,在过去5年取得极大经济成就,与之紧邻的珠海也随之获益,过去五年间GDP总量增长83%,并且珠中江目前正努力推进同城化建设。
“五轴”即莞深高速公路沿线城镇产业轴、京九铁路沿线城镇产业带、惠澳大道沿线城镇产业带、105国道沿线城镇产业带、江肇江珠高速公路沿线城镇产业带。
珠三角要真正实现一体化,港澳经济的支持是关键,并要充分发挥广州、深圳、珠海三大中心城市的龙头带动作用。从当前建设情况来看大珠三角已经初步形成了港深、广佛、珠澳三大都市圈的雏形。但要真正实现广佛肇、深莞惠和珠中江大都市圈的发展成形,仍有很长的路要走。

珠三角三大都市圈是改革开发后历史形成的产物,并自2004年以来,在广东省政府及国务院的规划引导下,逐渐成型。
中部和东部都市圈的经济发展较快,而珠海所在的西部都市圈的发展相对较慢。
三大都市圈均由三个主城城市组成,分别为中心级城市、区域性大城市及门户型中等城