建德及千岛湖高端别墅市场调研报告131p.ppt

建德及千岛湖高端房产市场调研报告
建德宋都置业 营销筹划部
目录
第一局部 建德房产市场概况
第二局部 千岛湖别墅市场概况
第三局部 高端房产市场客户分析
第四局部 个案分析
第一局部 建德房产市场概况
整体市场环境研究
公寓市场研究
开发时机
低密度市场研究
竞争研究
需求研究
经济指标与房地产
建德工业兴旺，GDP整体呈加速上升趋势，%，房地产市场高速开展，但受限于土地总量，2021年,2021年增速放缓
GDP增速与房地产开展关系：
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
建德2001-2021年GDP增速
建德2001-2021年三产业比例
2003-2021年建德市房地产总投资额
〔单位：亿元〕
经济指标与房地产
建德人均GDP稳步上升，房地产市场全面进入改善型需求阶段
发展阶段
启动阶段
上升阶段
快速发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP（美元）
800-3000
3000-4000
4000-8000
8000元以上
需求特征
生存需求
生存、改善型需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展
单纯数量型
上升阶段
以数量为主，数量与质量并重
快速发展，以质量为主，数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
人均GDP与房地产开展关系〔2021年建德人均GDP为32824元，美元约5410〕
供给情况及购置客群
整体上供不应求，本地人为购置主力，外来客群有增加趋势
2003-2021年建德市商品房供需图
全市年均供给34万方，去化29万方。由于成交面积是以房产交易发证时间为准，比批准预售时期落后一年，初步估算，近三年商品房销售比例约为95%。
城东区域公寓销售价格09年下半年至今上涨50%以上，排屋售价超过2万元。
房地产开发投资总体呈上升趋势。03-09年总投资计57亿元，受08年销售低迷及供地趋紧影响，09年投资仅为亿元。
客群来源主要以建德为主，其中新安江街道占绝大多数，周边乡镇占比约30%，以乾潭、寿昌、梅城居多。
2021年建德市商品房购置对象来源
注：数据来源于建德市建设局、建德市统计局
〔单位：万方〕
市场开展历程
起步阶段
初步开展
快速开展
自1999年实行土地招拍挂制度，起步较早，
但早期房地产业规模小而散。99年房地产总投资金为亿元。
产品打造无特色，
90年代初
2000年
2006年
起步较早，目前进入快速开展阶段，土地稀缺，整体呈现出供不应求；
人口绝对值较小，增长缓慢，后续市场面临扩容问题。
2000年步入相对正规的开展轨道，代表楼盘：月亮湾、新安明珠、蓝天雅等，
2003年，供给已达30万方，销售面积约12万方；
2005年供给及销售大大增加，供给达50万方，销售超过40万方，市场活泼。
2006年至今，随着城市的东扩开展和经济开展，建德房地产市场迎来快速开展的阶段。
市场开始分化，出现较多高品质楼盘：锦华园、秀水华庭、水韵天城、山水华庭，并且沿新安江等一批排屋物业蓬勃开展。以半岛山庄、秀水华庭和水韵天城等楼盘为代表〕，至今，产品打造更讲究规划布局及园林景观，西班牙风格的巴萨名门受到市场青睐。
外地置业者比例上升，投资性购房比例上升。2021年置业者中非本地居民占20%。
但由于土地供给有限，整个市场呈现供不应求。
目前人口总量为万，‰，远低于千分之五的平均水平。且外来人口较少。
至今
周边乡镇
周边乡镇中，梅城、乾潭、寿昌工业兴旺，经济实力雄厚
数据来源：建德统计年鉴2021
名称
合计
规模以上
其他
乾潭镇
1035
164
871
梅城镇
999
148
851
新安江街道
503
56
447
洋溪街道
318
44
274
寿昌镇
508
38
470
大洋镇
493
21
472
下涯镇
336
22
314
杨村桥镇
397
35
362
三都镇
411
34
377
大同镇
553
22
531
更楼街道
257
21
236
钦堂乡
208
34
174
李家镇
310
12
298
大慈岩镇
193
15
178
航头镇
234
22
212
莲花镇
301
23
278
合计
7056
711
6345
乡镇工业生产单位〔家〕