包河苑项目企划思考.ppt

上风尚城整合营销推广案河苑项目专案组【营销环境浅析】尚城序曲【营销环境浅析】【第一章】【时代背景】崛起的片区板快经济?【包河工业区简介】?包河工业区位于 312 国道以南,包河大道(姥山路)两侧,美菱大道、骆岗机场以东、晓陆路以北,南北间距 3公里,东西间距 4公里,占地 平方公里。工业区地理位置得天独厚,交通便捷,与骆岗机场一路之隔, 312 国道相邻,距离巢湖、合肥市区仅几公里。园区内 45 米宽的市政道路纵横交错, 10 千伏电力、 400mm 管径的自来水为园内的生产、生活提供可靠保障。?工业区按十年规划,占地 平方公里,约 9800 亩。工业区分设 7个功能园区:高新科技企业园、外商企业园、民营经济园、生态住宅园、物流仓储园、商业娱乐园、农业生活园。总体规划工业厂房建设面积 20 万平方米;住宅建筑面积 12 万平方米;工业产值 50 亿元,实现税收 2个亿,打造 2-3 家大型企业。总体目标分三个阶段实施:第一阶段 3年时间,建设好园区内的道路、水、电、绿化等基础设施工程。【时代背景】崛起的片区板快经济?【包河工业区简介】??同时启动占地 3000 亩的一期工程。兴建住宅 5万平方米;工业厂房 5万平方米, 引进企业 50 家,争取园区实现年产值 5亿元,税收达 3000 万元,达到“一年进项目,两年出形象,三年上规模”的要求。第二阶段 2 年时间,加大工业区的硬件设施建设,完善各园区的功能配套,实施二期工程建设。第三阶段 5年时间,全面提升工业区品位,努力创造一个档次高、功能全、环境雅、经济实力强的新园区。?包河工业区是以全新的投融资理念、灵活的经营思路,建设融工业、商业房地产、科教、旅游为一体的新型工业园区, 开创包河区新形象。力争五年内建成全省一流,独具特色的县区级工业园区,使之成为包河区对外招商引资的重要载体,全区最具活力的经济增长点。【时代背景】崛起的片区板快经济?包河区政府的搬迁?合肥新的园林大道——包河大道的畅通?周边配套设施的进一步完善?首批近 40 万回迁房的交付?巢湖,母亲河的近在咫尺?【核心价值】片区核心价值的提炼?关键词:商业价值、机会价值、身份价值?一、位于包河区政府对面和工业区门户地段, ?得天独厚的先天地段条件,造就了其物业的稀缺性和唯一性。“物以稀为贵”,稀缺性历来是资本追逐投资的热点。衡量产品的最核心指标,是看它的稀缺度,这是经济学常识。经济法则,赋予“上风尚城”最为充分的投资价值。?二、以包河区政府为原点的地理尺度,良好的区位优势将促进优质生活网络的建立和生活工作配套的进一步完善。?舒适的居住环境、便捷的交通等大量生活配套的市政建设终将形成整体优势,一个新的成熟生活区呼之欲出。生活的舒适便利是人居的主流和核心要素,随着生活网络的成熟和完善,将直接推动该区域房地产的升温和增值。其价值增长将随着北区经济的腾飞而加速上升。?【核心价值】片区核心价值的提炼?三、工业区大型企业的进驻,必将吸引为其配套服务的中小型企业聚其左右,迫于流动资金的考虑,可能会租住住宅房用语办公,形成独特的房地产现象?四、同样区政府的搬迁也会吸引部分事业单位对本区域的关注?结论:上风尚城”与新区政府近在咫尺, 正处于新政府中心的核心宝地。包河区政府的搬迁,行政重心的南移,将为周边经济快速发展提供有力的支持,必将带来一方的繁荣昌盛,带来“尚城”周边区域的繁华景象。【核心价值】片区核心价值的提炼?关键词:环境价值、生活价值、人文价值?一、巢湖近在咫尺,优质生活的保证?西方学者说,我们正生活在一个“麦当劳”化的社会里,这个社会的特点是:效率、可计算性、可预测性、可控制性。对于生活我们渴望,一份闲适的从容,一种豁达的宁静,在水的面前,让严肃成为柔情,让暴躁回归平静,水是多情的,你是温柔的??二、优质生活的保证不只是水,更是那份合肥最新鲜的纯氧。?三、项目本身的建筑形态决定在区域内的唯一的标志性建筑高度?四、大卖场的形成给尚城带来更美好的居住环境,更具环境价值与投资价值。【品牌时机】上风尚城的品牌推广时机?项目一公里片区尚无成规模的成熟商品社区?周边高素质居民存在无房可住的尴尬境地?项目毗邻的 70 万平方米回迁房?将给本案商业带来源源不断的消费原动力??上风尚城 12 万平凡米的社区?是南城区高档住宅的颠峰之作品?必将引起业内业外的广泛关注和形成极大的社会?影响力,是美地地产品牌提升与传播的大好时机。【市场机会】天时、地利、人和?天时:本区域属于空白区, ,地产力量目前非常薄弱,好的地产项目和优秀的发展商没有,而整个合肥地产 2004 年高速发展已经成熟,本区域启动的时机同样已经成熟,市场购买力支持力比较好。?地利:以本项目周围的三公里处没有一个适宜的商品房居住区存在,更别提高档居住社区,包河区最代表性的居