王志刚工作室营销方案.ppt

1星河湾个星河湾个案案王志纲工作室 2001 年6月 2 调研期态势分析市场分析行业特征及走势竞争特性及走势需求特性及走势产品差异化分析态势分析报告内外部资源梳理核心能力诊断基地条件、区位特点王志纲王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程工作室策划及顾问咨询工作流程企业分析项目分析综合评估(接下页) 问题与对策 3 目标市场定位功能定位核心产品定位价格定位形象定位规划设计依据配套及服务项目经济分析总体策划报告策划期规划设计企业运作开发筹备营销推广物业管理月度咨询简报首期启动专题首期营销专题广告推广专题首期启动策略总体思路开发理念开发模式操作监理期规划及开发构想理念创新项目定位(接上页) 4 一、大势把握一、大势把握(一)对市场、企业、项目的评估 1、市场评估●核心结论: ﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人居住的区域; ﹡广州楼市新的行业标准正在树立; ﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现,不再是低价位、低成本的房子,而是个性化的高尚住宅。 5 一、大势把握一、大势把握(一)对市场、企业、项目的评估 1、市场评估●理论支撑: 城市化发展阶段论: 庸俗城市化—— 5+2 模式——逆城市化。 2、项目条件评估●核心结论: 新广州的门户和桥头堡地位; 周边娱乐休闲资源丰富,但生活配套相对缺乏。●理论支撑: 彰显优势资源; 将劣势转化为优势潜能。 6 一、大势把握一、大势把握(一)对市场、企业、项目的评估 3、企业能力评估●核心结论: ﹡三大优势: 有实力、有良好的社会资源、制造一个精品的心愿﹡三大劣势: 没有品牌、没有社区开发经验、没有班底●理论支撑: ﹡根据修正的“最短木块”理论,对于企业优势、劣势的重新认识和利用 7 一、大势把握一、大势把握(二)成果提交形式●《市场评估提案》●《项目条件评估提案》●《企业评估提案》 8 一、大势把握一、大势把握(三)效果评估两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析● 2000 年6月份,番禺撤市建区,并入广州; ● 2000 年 12 月,广州市确定新一轮的规划,未来的市中心将在番禺; ● 2000 年开始,广州楼盘纷纷改头换面; ● 2001 年开始,华南板块成为广州楼市的最热点,竞争的焦点; ●水资源的充分利用——与宝墨园的合作。 9 二、二、理念创新理念创新 1、核心结论: ●华南板块可以出现真正的高档社区,相对于市区豪宅十分有竞争力。●做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区﹡回归家本位﹡做足水文章﹡打好环境牌﹡经营泛地产 10 二、二、理念创新理念创新 1、核心结论: ●休闲主题——商业中心主题——成长社区主题在走中高档路线的主题下,不断扩大市场的辐射面:从地块附近——广东周边——珠三角或其他地方,超越同质化竞争。