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第四章: 房地产相关专业知识一、有关房地产概念 1 、概念?房地产: 是指土地、建筑物及其他地上定着物。?土地: 是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。?建筑物: 是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。?其他地上定着物: 是指固定在土地或建筑物上, 与土地、建筑物不能分离, 或者虽然可以分离, 但是分离不经济, 或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性, 使用价值或功能, 或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的, 如为提高土地或建筑物的使用价值或功能, 种植在地上的树木、花草、埋没在地下的管线、设施, 在地上建造的庭院,花园、假山、围墙等。 2 、各称 real estate 香港:物业地产、楼宇、房地产估价定义: 房地产:土地 or 建筑物 or 土地与建筑物的合成体房地:土地与建筑物的合成体。土地:土地部分,此价格不含地上建筑物的价格。地上建筑物: 不仅是指地面以上的建筑物, 还包含地面以下的建筑物, 以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。建筑物:仅指建筑物部分。分为房屋和构筑物。 3 、房地产的类型(1 )按用途来划分的类型?居住房地产:普通住宅,高档公寓,别墅等。?商业房地产:百货商场、购物中心,商业店铺、超级市场、批发市场。?办公房地产:商务办公楼、政府办公楼。?旅馆房地产:饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。?餐馆房地产:酒楼、美食城,餐馆、快餐厅?娱乐房地产: 游乐场、娱乐城、康乐中心, 俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。?工业和仓储房地产:工业厂房、仓库?农业房地产:农地、农场、林场、牧场、果园?特殊用途房地产:车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。?综合房地产:指具有两种或两种以上用途的房地产。(2 )按开发程序中划分的类型生地:只指不具有城市基础设施的土地如: 荒地、农地。毛地:是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地。熟地: 是指具有完善的城市基础设施, 土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。在建工程:是指地上建筑物尚未建成,不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设,也可能停工多年了。现房( 含土地): 是指地上建筑物已建成, 可直接使用的房地产。可能是新的, 也可能是旧的。(3 )按是否产生收益来划分收益性房地产:是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。包括商店、公寓、旅馆等。非收益性房地产:不能直接产生经济收益的房地产如:未开发的土地、教堂等。(4 )按经营使用方式来划分出售型房地产出租型房地产营业型房地产:商店、餐馆等自用型房地产二、经济技术指标 1 、城市居住区: 一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然界线所围合,并与居住人口规模( 30000 ~ 50000 人)相对应,配建有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 2 、居住小区: 一般称小区, 是被居住区级道路或自然界线所围合, 并与居住人口规模( 7000 ~ 1500 0 人) 相对应, 配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施的居住生活聚居地。 3 、居住组团: 一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模( 1000 ~ 3000 人)相对应, 配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 4 、居住区用地( R): 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 5 、住宅用地( R01 ): 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。 6 、公共服务设施用地( R02 ): 一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。 7 、道路用地( R03 ): 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 8 、居住区(级)道路: 一般用以划分小区的道路。在城市中通常与城市支路同级。 9 、小区(级)路: 一般用以划分组团的道路。 10 、组团(级)路: 上接小区路、下连宅间的道路。 11 、宅间小路: 住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 12 、公共绿地( R04 ): 满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 13 、配建设施: 与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 14 、其它用地( E): 规划范围内除居住区用地以外的各种用地, 应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 15 、公共活动中心: 配套公