临沂滨河润城项目诊断与规划思路沟通课件.ppt

临沂滨河润城项目诊断与规划思路沟通
滨河润城存在问题
产品问题？
滨河润城计划有多层、小高层、叠加等多个产品形态, 能够满足大多数客群需求, 且主力面积在100-170之间, 符合现在临沂市场主流需求。从售楼处实际了解情况来看, 复式大户型产品销售良好, 说明本项目产品不存在问题。
区域问题？
即使滨河润城位于兰山区与罗庄区交汇处, 且滨河景观并不占优势, 但周围项目比较多, 成交率尚可, 说明区域并不是本项目销售迟滞关键问题。
价格问题？
滨河润城现在销售价格与区域内竞争对手相比相对较低, 不过竞争对手现在销售情况良好, 说明价格并不是目标客群关心关键问题。
终端问题？
中国房地产市场走到今天, 不管是销售模式与销售技巧都已经形成了一套行之有效套路性方法, 从现在对滨河润城销售人员素质了解来看, 现在销售人员素质尚可, 成交率较高。所以, 销售终端也不存在问题。
推广问题？
滨河润城现在已经制作了销售单页、楼书等销售物料, 同时在传输推广方法上也采取了报纸、户外、DM相结合推广方法, 但市场反应平平, 来电来访量与项目品牌知晓度均未达成理想状态, 所以, 这说明在推广方法上不存在问题, 关键在于推广传输内容上。即:
项目定位
现在临沂房地产市场推广存在问题？
1、雷同广告多, 边际效应递减
2、传统操作模式占据市场主流
3、推广传输缺乏有效针对性
4、有病乱求医推广缺乏合理性
所谓“乱世用重典, 重病用猛药”, 只有
一切从颠覆开始
颠覆传统、常规操盘手法, 推陈出新, 让市场持久仰视滨河润城!
项目定位
沂城高知阶层小圈子
阐释:
“高知阶层”: 是对本项目目标客群深入细分, 不再大网打鱼, 使营销更含有针对性。同时, 高知阶层不仅仅是学历层面原因, 更关键在于高知阶层定位更轻易使目标客群心生向往。
“小圈子”: 鉴于本项目规模较小, 对于大盘项目来说, 相对处于劣势, 出于去化劣势考虑, 我们人为去强化“小”概念, 使之形成项目优势, 即“圈子虽小, 但知识味浓”。