项目投资成本控制.doc

提要
建立有效成本控制组织体系
（一）、制订项目投资成本管理制度
（二）、组织结构
（三）、签订岗位职责
投资成本动态管理
投资机会选择和决议阶段成本控制
（一）、投资机会选择成本控制
（二）、项目决议分析成本控制
前期阶段成本控制
（一）、协议条件谈判和签约
（二）、获取土地使用权
（三）、征地赔偿费
（四）、计划设计阶段投资成本控制
（五）、招标阶段成本控制
项目施工阶段建筑成本控制
、编制或审核成本计划，确定成本控制目标
、审查施工组织设计和施工方案
、控制工程设计变更、洽商及索赔
、抓好甲供设备、材料投资管理
、控制工程款动态结算
、协议管理
、完工决算
六、租售阶段投资成本控制
（一）、销售形式
（二）、参与制订租售方案
项目完工财务决算
附件
项目投资成本控制
建立有效成本控制组织体系
（一）、制订项目投资成本管理制度
（二）、组织结构
企业总经理
项目投资总责任人
项目1 项目2
项目预算员 项目财务人员 项目预算员 项目财务人员
（三）、签订岗位职责
二、投资成本动态管理
完工验
收阶段
协议实
施阶段
招投标阶段
施工图
设计阶段
技术设
计阶段
项目提议书和可行性研究阶段
初步设
计阶段
概算
造价
修正概
算造价
预算
造价
协议
价
结算价
实际
造价
投资
估算
投资机会选择和决议阶段成本控制
（一）、投资机会选择成本控制
面对可能出现多个投资可能性，对每一个可能性，投资成本管理部门全部要依据自己成本管理经验，快速地初步判定其可行性，形成文件，作为决议者投资效益测算依据。
（二）、项目决议分析成本控制
此阶段关键包含市场分析和项目标财务评价两方面工作。投资成本控制关键是帮助企业策划部门切实做好可行性研究，依据市场需要及发展前景，合理确定建设规模。对建设产品技术起源、市场容量、市场前景和经济效益分析等各方面作出深入调研和正确评价，编制尽可能全方面投资估算，充足考虑建设期间可能出现多种原因(如材料价格上涨系数)对工程造价影响，使投资估算真正起到控制项目投资作用。
前期阶段成本控制
（一）、协议条件谈判和签约
全部协议条款由实施部门草拟，由工程部审核，最终由投资成本管理部门进行费用控制，此过程投资成本控制关键是主动分析研究市场、主动参见谈判，最终确定协议价款。
（二）、获取土地使用权
核实土地开发成本、立即评定土地价格，为决议者提供选地依据。土地使用权取得方法：
1、土地使用权出让
（1）、招标出让国有土地使用权
（2）、拍卖出让国有土地使用权
（3）、挂牌出让国有土地使用权
（4）、协议出让国有土地使用权
2、土地使用权划拨
3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权
4、和目前土地使用权拥有者合作
（三）、征地赔偿费
1、土地赔偿费
征用耕地赔偿费，为该耕地被征前3年平均年产值6-10倍。征用其它土地赔偿费，各省、自治区、直辖市有具体要求。
2、安置补助费
征用耕地安置补助标准，根据需要安置农业人口数计算。需要安置农业人口数根据被征用耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地数量来计算。每一个需要安置农业人口安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值4-6倍。征用其它土地安置补助费，各省、自治区、直辖市有具体要求。
3、附着物和青苗赔偿费
被征用土地上附着物和青苗赔偿标准，各省、自治区、直辖市有具体要求。征用城市郊区菜地，应该根据国家要求交纳新菜地开发建设基金。
（四）、计划设计阶段投资成本控制
由企业计划部门提供具体计划设计方案和计划设计条件，内容包含：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、绿地百分比、需配置公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其它。
投资成本管理部门取得相关资料后，依据计划设计深度编制或审查对应设计概算、施工图预算等，初步确定投资成本。
（五）、招标阶段成本控制
标底（预算）编制工作程序
领取编制材料
制订审核工作计划
制订编制方案
结算定额工期
补充答疑资料
勘踏现场
其它工程量
安装工程量
工程量结算和复核
装饰工程量
结构工程量
核定工、机、料
工程量套价
确定价差
确定费率套价审核
编制说明
整理、装订、密封
送标，参与开标、评标
结算费用
清理资料、归档
1、确定招标方法