广州大学城项目市场定位分析报告.ppt

广州大学城项目市场定位分析汇报
目录
广州市场情况
项目土地属性分析
目标用户分析: 起源与需求
安全价格区间
用户起源区域竞争
08. 11. 16
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广州大学城项目市场定位分析汇报
PART1 广州市场情况
08. 11. 16
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广州大学城项目市场定位分析汇报
数据起源: 广州市统计局（《“十五”时期广州市国民经济关键指标完成情况 》、广州市06、 统计年鉴）
%左右 速度上升, 至 , 人均GDP达70186元（大于1万美金, 该数字包含城镇户籍人口; 按常住人口计算约8000美元）;
% 速度连续增加, 至 , 人均可支配收入22469元;
金融危机爆发后, 广州 外贸和进出口受到较大影响, 秋交会成交金额下降了17%（315亿美元, 5年以来 首次下降）
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地域GDP总量及增速
城镇居民人均可支配收入情况
%
%
7051
前经济稳定增加, 但现在经济环境下增加将放缓
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广州大学城项目市场定位分析汇报
数据起源: 广州市统计局（《“十五”时期广州市国民经济关键指标完成情况 》、广州市06、 统计年鉴）
广州市人口以年均10万人左右 速度连续增加; 人口连续增加, 为广州市房地产市场连续发明新增需求、尤其是首次置业 刚性需求;
广州市人均居住面积由 14平方米上升到 20平方米, 7年内上涨了43%, 广州市居住情况稳步改善, 改善型需求稳步释放;
城镇常住人口改变
人均居住面积
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760
700
10万人/年
人口增加稳定, 居住环境已得到改善
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广州大学城项目市场定位分析汇报
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土地成交情况
住宅投资额
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数据起源: 三年发展计划、广州市统计局（广州市06、 统计年鉴）、广州市国土局
土地成交量不足 20%, 未来时区土地将逐步出现供给短缺局面;
01- , 广州住宅投资额平稳上升, 相对大幅提升, 1～9月 投资额已经超出 水平, 估计将与 基础持平。
>500
06、 土地缩量供给, 未来住宅竞争压力平稳
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广州大学城项目市场定位分析汇报
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存货去化期
成交批售比
注: 存货去化期=当年可售存货/近三个月 月均销售
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成交面积（平米）
批售比
数据起源: 广州市国土局、相关机构市场监测数据
04- 广州住宅市场整体规模稳定在900多万平方米; 伴随价格 飙升, 成交规模下降; 估计 住宅成交面积在600万平方米左右（相当于 ）, 住宅成交金额估计在450-500亿（相当于 ）;
批售比快速上升, 首次展现供过于求 局面;
存货绝对量和消化周期在经历了04～06下调以后, 开始展现上升趋势;
成交面积同比下降25%, 存货消化周期变长
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广州大学城项目市场定位分析汇报
数据起源: 广州市国土局
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最近两年成交面积和金额
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9732


繁荣期
（>12个月）
猛烈调整
（5个月）
企稳
（3个月）
相持期
（>5个月）
0810
广州市场经过“5个月+3个月” 调整, 市场 力量显著偏向于买方, 但市场容量并没有消失;
从6月份开始, 成交量有效回升并连续; 广州市场量价已经相对平稳; 假如市场成交量连续平稳, 则能够预见广州房地产将进入相对 相持阶段;
成交金额经历猛烈调整后, 现在情况平稳
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广州大学城项目市场定位分析汇报
22%
2%
33%
46%
11%
41%