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房地产土地增值税清算执行中的问题及对策
 
 
王玲
土地增值税在房地产开发中占据重要地位，不仅能够对房地产和土地的交易活动进行规范和约束，而且对于土地的增值效益具有积极作用。本文从土地增值税的概念出发，对房地产土地增值税清算过程中存在的问题进行分析，并提出几点解决策略。
土地或者建筑物的持有者，将土地的使用权或者建筑物进行转让，在所得总收入中扣除相关费用和成本之后的部分，按照国家规定，需要交纳增值税，也就是常说的土地增值税。关于增值税的多少，需要按照固定公式计算，即应缴税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，该公式在另一个层面上也反映了房地产企业的收益。早在2003年，我国就已经对土地增值税缴纳的范围和方法进行了明确规定，但是房地产企业在开发项目的过程中，不断出现新问题、新情况，给房地产企业土地增值税清算工作带来的一系列问题。
1 房地产企业土地增值税清算过程存在的问题
土地增值税清算单位复杂
为了满足客户的不同需求，房地产开发形式越来越多样化，商业用房、普通商品房、普通住宅以及经济适用房，都属于房地产企业的开发项目，增加了清算单位工作的难度。根据土地增值税计算方法，清算单位需要对数据进行严格审查，一旦确认有误，增值额计算必然不正确，房地产企业缴纳的土地增值税数目也就不准确。其实，土地增值税的计算具有明确规定，清算单位只需要将行政管理部门审批的开发项目作为依据进行相关核算即可，如果该开发项目属于分期进行，需要按照分期开发进行清算即可。但是，当前我国对于房地产市场缺乏有效管理，导致开发项目混乱，出现了很多捆绑开发项目，例如商业项目与市政公益项目捆绑、盈利项目与亏损项目捆绑等，这样一来，项目种类的确认比较困难，最终增添了清算单位的复杂性。
开发项目费用扣除票据混乱
在计算房地产企业应缴土地增税税额的时候，必然离不开房地产开发项目的费用扣除这一关键内容，而开发项目费用扣除的多少取决于房地产企业是否具备这些费用的正规发票，如果发票不合法，或者发票不正规，均不能得到有效认可，在计算土地增值税时也就无法被扣除。但是，房地产企业在项目开发的过程中，涉及很多类型的单位，例如企业单位、事业单位、行政单位及拆迁户，这些不同单位在给房地产企业开具发票的时候，都是按照各个企业的性质进行的，导致房地产企业收到的票据各种各样，部分发票在土地增值税时，可能被认定为不正规发票，不能将其扣除。
开发项目收入确认违规
由土地增值税的定义可以看出，土地增值税清算是建立在房地产企业开发项目收入的基础之上的，也就是说，没有收入，增值税就无从谈起。并且我国也对开发项目收入的准确值做出了相关规定，即开发项目的收入包括开发相关过程中所收到的一切经济利益，该经济利益可以以货币的形式出现，也可以以物体的形式出现，同时那种变价折款形式的收入也应当被认定为房地产企业的实际收入当中。不过，开发项目的准确收入有时会因为开发商想要逃避税款或者政策规定不明等原因，存在一定程度的确认违规。
开发项目成本扣除随意性大
房地产企业开发项目成本费用涉及的范围比较广，例如开发费用、建筑安装工程费用、公共配套设施成本费用等，都需要计算到成本费用当中，这种情况下，造成扣除项目种类增多。部分房地产企业为了减少土地增值税金额，往往将扣除项目的