上海静安茗园策划方案样本.doc

静安茗园——静安先锋企划大纲
市场篇
上海市房地产市场分析
开发投资持续上升
上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。第一季度，，，增幅为23%。近年来，房地产开发投资作为上海固定资产投资构成某些，始终扮演着重要角色，特别是近几年房地产市场持续升温，使开发投资只跌回升，并且浮现加速趋势。
今年2月21日央行宣布第八次降息，，。尽管本次降息幅度较小，且降息边际效用呈递减趋势。但总体而言，对房地产业是一种利好消息，对房地产公司而言，开发生产成本下降，对个人消费来说，还贷利息少了，购房成本减少了。因而，上海房地产开发投资仍将保持一定增幅，以满足房地产二、三级市场需求。
土地市场升温
第一季度，，，%。由于去年同期正处在上海土地由合同转让向招标拍卖过渡，因而没什么可比性。去年7月1日实行招标制度以来，对于增进土地市场发展、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极作用。
将来上海土地供应将形成6种制度：（1）建设用地供应总量控制制度；（2）都市建设用地集中供应制度；（3）土地使用权公开交易制度；（4）基准地价定期更新和发布制度;（5）土地登记可查询制度;(6)集体决策制度。
商品房市场持续火热
第一季度，，，。这重要是由于第一季度执行新预售原则导致供应量偏小所致。，，%，供求比为1：。，%，供求比为1：。从上述数据来看，上海商品房预售稍微供不应求，商品房销售基本上供求平衡，但从商品房供求和需求来看，供求关系更加略显紧张，商品房预售供求比为1：，销售供求比为1：。
由此可见，在商品房预售中确是供求矛盾比较突出。
从需求来看，大某些购房者是为了改进居住条件，但也不少投资者把购房作为投资手段，从而加剧了供求矛盾。房地产市场活跃，确需要一某些投资客，但如果一旦投资客过多，市场风险随之集聚。
从房屋分类状况看，尽管住宅依然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售浮现强势增长。
二手房市场活力十足
第一季度，，，%。，，%，占存量交易面积比重，%，%；，，单价为2950元/平方米，比去年同期增长450元，%，比去年第四季度2834元也增长了116元，%。
作为房地产业而言，它有自身发展规律，普通来说，房地产周期可分为四个阶段：复苏、繁华、衰退和萧条。上海楼市从1999年终回升以来，~可称为复苏期，而今年才刚刚进入繁华期，这一时期至少3~5年。
据市价格监测中心近来记录，当前上海购买高档价位住房境内外人士约占购房群体30%，65%以上市民买是中低价住房，其中有办事人员、个体工商户、商业服务人员、产业工人和农民阶层等等，这个最新
“社会各阶层”购房分析，反映了上海住宅市场当前最新需求。6月，上海住宅房价犹如步入盛夏气温，呈现出急剧上扬态势。据〈上海房地产市场决策征询报告〉显示，6月份住宅平均单价达到5430元，与5月相比，%，比去年同期4640元高出790元，提高了17%，从各区域房价变动状况来看，普涨特点十分明显。
市中心三个区域中，特别是黄浦、静安在新一轮大规模旧改项目上都纷纷高价上市，如东淮海公寓、上海一街区等，为将来本区域价格水平制定了一种较高参照值，区域均值分别达到7330元和8020元新高度。作为国际大都市，境外和外省市投资者成为上海楼市一支新生消费群体，这是无可非议。但是，上海楼市仍以本地消费者为主体。关于数据显示，上半年登记预售商品房中，以成交面积计算，%，%，%。
，，%。上半年登记预售新建商品房中，%，%，%。上半年二手房交易同比增长31%，%。今年购房者中，除