内容提要: 在过去几年中国房地产价格连续上涨, 房价已超出了很多居民购置能力, 今年年初曾一度出现广州、 深圳、 北京、 上海等中国一线大城市房价大幅跳水, 有些人甚至提出了“拐点论”, 大家期待房价由此开始下降, 但今年国家公布中国三月份70个大中城市房价统计数据表明, %., 今年一季度房价上涨11%。本文针对现在中国房价上涨趋势, 从多个方面叙述其原因, 并提出对应对策。
关键词: 房地产价格 土地价格 供需结构 心理预期 商品房
一、 现在中国房价基础状态
以来, 中国房地产价格一直处于上升状态。国家出台了相关宏观调控政策, 使房地产投资过快情况得到了一定控制, 房地产供求关系有了一定改善, 从而房价涨幅有所下降, 不过从开始房价又开始以比较大幅度上涨, 政府即使出台了一系列调控政策, 但收效甚微, 反而出现了逆政策不降反升状态, 房价涨声一片。
同时因为社会经济发展, 房地产业已发展成为中国国民经济支柱产业, 住房由基础消费品逐步成为大家提升生活质量要素, 也成了居民个人投资关键方法。研究中国房地产价格变动对宏观经济管理和居民生活含有现实意义, 对房价进行合适调整已迫在眉睫。
二、 中国房地产价格连续上涨原因分析
总来说, 中国现在房价同GDP和居民收入情况相比, 显著偏高, 房价偏高关键还是因为市场上展现供需不平衡造成。同时部分非市场原因也起到了推波助澜作用, 还有就是中国房地产业税制不完善等。
（一）供需不平衡方面研究
。
生产成本上涨造成房价不停上升, 根据价格形成理论, 房地产价格包含土地价格、 房地产开发经营成本、 房地产开发税费和开发利润四部分。其中房地产开发经营成本和开发利润比较稳定, 不易受宏观调控政策影响, 而土地价格和房地产开税费这两项受宏观调控政策影响比较大, 也是造成房价上升关键原因。
（1）首先, 土地价格对房地产影响, 土地价格占房地产价格40%左右, 对房地产总体价格上涨起着至关关键作用。
土地是稀缺资源, 是不可再生, 而房地产业对土地又有较强依靠性, 所以当房地产需求增加时, 就不能经过增加供给来实现平衡, 所以土地价格上涨, 会推进商品房价格上涨。国家发改委4月19日公布房地产价格指数指出第一季度地价涨幅11%, 地价上涨在很大程度上带动开发成本增加, 在可预见一段时间内房产价格必会随地价上涨而上升。[5]
高地价, 肯定带动房价高涨, 而地价与房价相辅与反馈作用又带动地价深入上升, 从而反过来再次带动房价上涨。二者之间关系如图1。
图1、 土地供给、 土地价格与住房价格之间关系
由图1可用土地供给与住房价格之间Granger因果检验模型①说明土地供给对房价影响, 以HP代表住房价格, LS代表土地供给, 则二者之间Granger因果检验方程为
(1)
(2)
式（1）中, 系数显著不为0, 则说明土地供给是住房价格Granger原因, 一样假如式（2）中系数显著不为0, 则说明住房价格是土地供给Granger原因, 假如, 均显著不为0, 则说明土地供给与住房价格之间存在相互影响反馈效应。
另外, 因为在土地拍卖过程中常常出现违法违规行为, 使土地取得价格上升, 同时, 地方利益驱动, 长久以来所形成“土地财政”运行模式下, 有着双重职能和双重身份地方政府作为规则制订者和游戏参与者, 早已把土地作为财政收入关键起源。表1部分“地王”数据能够说明部分问题。
表1 各房产企业高价拿地情况表②
时间
房产企业
拿地价格
土地所处城市
8月2日
深圳振业集团
8800元每平方米
天津
8月24日
苏宁环球
上海
8月29日
万科
3278元每平方米
南京
9月4日
河南天地置业
2132元每平方米
郑州
9月8日
国贸地产
厦门
9月11日
万科
7096元每平方米
福州
9月11日
富力地产
广州
9月18日
金融街
（总）
北京
9月20日
九龙仓
成都
由此可见, 部分地方政府受利益驱动对土地资源过分开发, 对土地漫天要价, 借经营城市之名行出卖土地之实, 随意征用土地, 并将大量土地投入到房地产市场, 以获取高额利润, 这种土地财政模式即使在一定程度上填补了地方政府财政不足, 但却是很大
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