高铁交通枢纽区域土地一级专项策划的理论创新与青岛北站案例.doc

高铁交通枢纽区域土地一级开发策划理论创新
――以青岛北站为例
杨宝民 李侃
作者介绍
深圳新摩尔商业管理企业总经理, 清华大学商业地产总裁班客座教授
李侃, 德设计师, 德国汉诺威大学博士硕士。
序言
土地一级开发和整理是一项复杂工作, 不仅要知道土地法律法规, 而且在实际操作中需要精心做好总体策划和城市设计工作, 合理确定土地出让次序, 高起点做好招商工作。
－, 杨宝民率领深圳新摩尔商业管理企业团体研究了长沙松雅湖商业计划和土地一级策划, 李侃先生率领德国KAN建筑设计事务所研究了长沙松雅湖城市设计, 双方共同合作形成了土地一级策划初步框架。初深圳市新摩尔商业管理企业中标青岛交通商务区商业计划与土地一级策划项目, 新摩尔企业与青岛交通商务区土地一级开发企业－青岛海创投资开发有限企业建立了战略合作关系, 经过与德国设计企业史迪芬以及李侃先生合作, 我们总结了高铁枢纽区域特点, 形成了系统土地一级策划经验。
土地一级开发策划和城市设计结合
１．城市设计四结合理论
杨宝民先生总结了中外城市计划理论与实践, 第一个独创性地提出把城市计划与城市设计和旅游计划以及商业计划三结合, 从开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区新城概念性计划设计和总体策划, 取得圆满成功。, 杨宝民先生总结新城计划实际经验, 明确提出在三结合基础上, 城市新区计划与城市设计还必需和产业计划结合。
城市设计应与商业计划结合。不仅需要考虑商业网点合理布局, 而且要重视人流计划, 将吸引人流文化体育设施与关键商业区集中计划。比如, “深圳福田CBD新区” 在吸引总部入住方面取得一定成功, 但在人流计划方面就是个反面案例。计划将吸引人气大剧院和图书馆等公共设施集中在深南大道北侧, 而购物中心等商业集中在南侧, 人气和商业割裂造成购物中心开业后萧条。所以, 城市计划部门和设计院, 应反思传统, 从“以人为本”角度将商业和人流计划纳入城市计划理论体系。
城市设计还应与旅游计划以及生态建设亲密结合。现代人除生活基础需求外, 还有生活品质要求, 生态休闲旅游空间已成为普遍追求。
城市设计与产业计划更应是牢不可破亲密结合, 产业担负着城市发展造血功效, 是城市生生不息动力起源, 产业成功为城市带来人口、 财富、 进步和文明; 而产业失败和衰落留下往往是满目苍夷城市废墟, 所以, 产业计划应成为城市计划中重中之重。
所以, 城市计划与城市设计理论要结合商业、 旅游、 产业, 四计划同时进行, 形成表现友好发展新型理论, 并从法律上规范城市计划实施, 提升城市品质。
土地一级开发不仅要做传统控制性计划, 而且非常需要做城市设计,
合理控制高度和建筑疏密程度, 形成自己独特风格, 避免千城一面格局出现。
也只有经过总体策划和城市设计, 才能充足挖掘区域潜力, 最大程度挖掘土地价值, 才能实现高起点开发目标。
土地一级开发策划关键处理以下问题: 第一 区域产业计划定位和区域功效定位 第二 土地价值分析 第三 商业计划、 旅游计划与重大项目选址初步思索 第四 项目区域开发次序
经过土地一级开发策划实际上为城市设计提供依据, 最终要确定一份合理城市设计任务书。
2、 青岛北站城市设计特点与结果
德国莱茵建筑设计企业负责青岛火车北站城市设计, 青岛北洋设计院配合具体设计, 深圳新摩尔商业管理企业负责设计策划和商业计划。青岛火车北站是中国领先策划和设计一体化模式, 克服了中国很多高铁枢纽计划设计与商业计划和运行管理脱节毛病。
图1 青岛火车北站３平方公里区域现实状况图
商业管理企业介入最好时机是高铁交通枢纽设计开始阶段, 能够挖掘最大商业价值和社会效益。只有这么一体化配合才能达成世界优异水平, 中国高铁枢纽比如青岛等都是施工快完成时候才具体商业管理企业进行策划, 已经较晚了, 很多空间已经无法优化。
青岛交通商务区城市设计目标
1. 将计划区域整合到现有城市基础设施网络和城市空间关系
2. 尽可能将现有建筑物, 地形和道路进行维护和整合
3. 不一样交通系统之间便捷和高效连接
实现高铁和地铁以及长途站等零换乘目标
4. 地铁站和长途汽车站公共交通枢纽设施最大化, 尽可能降低私人交通 , 为批发物业发明良好发展空间
5. 尽可能发明行人优先, 自行车和非机动车环境
6. 发明一个充满活力混合型短途城市环境。休闲, 商务和工作 之间为步行距离
7. 公共交通枢纽和商业区之间行人流线连接
8. 火车站周围各类交通清楚组织系统。公共交通和个人交通系 统中便捷抵达和离站组织
9. 经过优化