恒生阳光城价格定立方案.doc

恒生阳光城价格定立方案(价格策略) 商品房销售价格及促销策略是营销策略中占主导地位之一,贯穿整个项目的操作,是项目运作是否成功的因素,也是客户(购买者)最关注、最敏感的问题,所以价格及促销策略的制定尤其重要。鉴于项目目前销售的单位只占整个项目的货量约五分之一,后续的销售量大,综合市场因素及项目开发因素,建议采用开盘价格底开策略, 通过阶段性调控价格,稳步提升,稳定项目销售进程,从而获得项目利益的最大化。一、定价方法: 制定可销售单位总均价的低价(该底价为单价),并根据底价制定对外销售价格,采用一户一价方式制定各单位独立价格。(5#a+5#b+7 #)总销售额总均价底价的计算工式为: 总均价底价= (5#a+5#b+7 #)总面积· 底价制定: 利用“市场比较法”综合周边项目销售情况、市场因素并结合目前缴纳认筹诚意金客户需求的价格而制定项目销售成交均价的底价。· 对外销售价格制定: 在实际操作过程中采用“折扣定价策略”进行楼盘操作,在底价的基础上上浮价格,为出街对外销售价格,目的是在操作中可利用价格促销策略捉住客户心里需求,从而达到快速成交,使项目销售顺畅,保证资金回笼速度,实现利益最大化。该策略操作楼盘运作的优点: 1、在开盘期间及开盘后在销售执行过程中便于操作,更好把握客户、突破客户心理防线,起到快速销售,更重要是使销售工作不会出现开盘后因为价格的问题而产生销售停滞的现象。 2、加强项目销售的收现能力,阻止呆帐的发生,尽可能为项目带来更大利益。 3、合理科学的根据项目推进的每个阶段制定对外销售价格,便于日后的价格调控,无论在市场反应变化如何而调整和控制,始终掌握主动权,保证项目的销售正常进行,及便于销售价格的提升策略,促进整个项目运作的良性循环。 4、避免因促销销售策略的制定而影响总成交额(总收益),可利用折扣控制手法,操作项目的总成交额。二、根据以上方法制定销售均价的底价、对外销售价格及操作手法: 1、制定可销售单位( 7#、 5b #、 5a #楼)销售总均价的底价: (利用市场比较法结合客户需求) ※周边项目情况分析: 通过对周边项目的多次市场调研及结合该项目的网上登记备案数据进行分析。· 包河区近期楼盘推售情况(单位:套) 项目名称单次推货量上月余量本月余量单月销售万振逍遥苑(四期) 328 199 137 62 柏林春天 788 281 258 23 绿地海顿公馆 268 —— 114 ——世纪阳光花园 595 595 493 102 元一柏庄 1360 ——————春晖田逸苑 320 145 130 15 温馨家园 151 39 336 徽商. 望湖城 263 96 80 16 仕嘉名苑 183 126 95 31 创景花园 444 280 255 25 金地国际城 2129 370 342 28 合计 6829 2131 1937 308 数据来源:合肥市房地产网上登记备案系统· 包河区近期楼盘价格及优惠(单位:元/M2 ) 项目名称上月价格本月价格价格增减优惠活动万振逍遥苑(四期) 3559 3609 % 10人送 1辆 QQ 柏林春天 3468 3470 持平 100 元/m2 绿地海顿公馆—— 3877 —— 0 首付抽奖世纪阳光花园 3735 3893 % ——元一柏庄一期 3227 二期 3357 4%10000 元优惠春晖田逸苑 3563 3560 持平特价房温馨家园 3369 3372 持平 折徽商. 望湖城 3773 3762 持平 折仕嘉名苑 3631 3650 持平——创景花园 3799 3853 % ——金地——合计均价 3700 持平新推房源优惠多数据来源:合肥市房地产网上登记备案系统· 近期进行项目有关活动的重点楼盘说明: 元一柏庄: 11月 18日开盘,新推货量 1360 套,优惠前平均价格 3357 元/M2 ;促销活动:开盘买房送车(五辆)抽奖柏林春天: 126-157M2 中央景观房 10月28日开盘,商品房网上登记备案均价 3470 ,网上销售总套数 778 套,已备案 520 套,销售率 67%; 绿地海顿公馆: 绿地海顿公馆一期 2组团即将开盘,促销活动: 0首付抽奖活动, 1千抵 1万的优惠; ※我司根据周边项目所在区域情况、自身因素结合本项目情况进行了“静态价格预估”及“动态价格测算”: 恒生阳光城静态价格预估区域因素比较表小区个别因素比较表对比因素成熟度交通条件配套环境城市规划小计外观配套园林户型小计加权值 1 本案 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 万振逍遥园 108 10