欢乐谷策划案样本.doc

【泛泰·欢乐谷】营销策划书
目 录
DONGDOUHUATING
第壹某些：市场概述 第贰某些：项目定位
一、区域竞争分析 一、项目现状
二、项目概况 二、产品差别性方略
三、项目SWOT分析 三、主题定位
四、目的客户分析 四、行销方向定位
第叁某些：营销推广方略 第肆某些：广告方略及环节
一、市场推广方略 一、广告方略
二、公关方略 二、广告环节
三、销售方略 三、后 记
第壹某些 市场概述
一、中华人民共和国房地产市场分析
1、中华人民共和国房地产市场发展风险趋势分析
，从土地管制到金融信贷紧缩，从住宅供应构造调节到税费调控，调控力度进一步加大，并且针对由于市场供需构造性失衡导致房价持续走高现象，采用了更加严肃调控办法。这一系列政策通过其传导渠道，作用于中华人民共和国房地产方方面面，将对市场产生巨大而深远影响，尽管这些影响最后还需要时间和市场来验证。
  展望政策走向，尽管政策调控效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、增进发展依然将是政策出台核心目的。因而，从当前市场状况看，在税收、金融、土地供应等方面依然存在政策出台空间。热议中物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐渐上升汇率预期，依然将是政策调控房地产市场重点。应当说政策依然是影响市场走向最大因素，而这种影响或将加强。
土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地竞争。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格控制，从而抑制房地产开发投资过快增长，并对迅速增长国内固定资产投资起到降温效果。从近期陆续报道地方土地违规违法事件以及不断从严政策办法来看，土地总体规划调节审批权限以及土地出让金管理权限也许会上收，建设项目用地管理将更加严格。

     总来说，土地供应将更加制度化、规范化、透明化和市场化，市场更加呼唤升级专业服务。在中华人民共和国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态形势下，２００8年房地产行业可以说正处在变革前夜。在住房供应构造调节、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业强化公司治理、注重品牌建设、提高经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展房地产公司关注重点。
2、中华人民共和国房地产市场发展优势趋势分析
国家宏观调控政策逐渐出台，使得房地产行业进入门槛逐渐抬高。随着土地出让日益公开、公平，房地产行业竞争重心将倾向融资能力，资我市场往往对大地产商青睐有加，而资金实力和开发资质弱房地产公司前景将日益暗淡。
二、今年青海省房地产开发投资状况
今年我省将进一步加大住宅与房地产开发投资力度，同步积极构建多层次住房供应和保障体系，增进房地产业健康发展。
据理解，今年，我省将切实加强房地产市场宏观调控，依照总量与项目相结合原则，按照已发布和实行住房建设发展规划，重点贯彻普通商品房、经济合用房、廉租房建设筹划，严格贯彻套型建筑面积90平方米如下住房(含
经济合用房占新建商品房比例达到70%以上规定和廉租房建设目的责任。与此同步，做好稳定住房价格工作，逐渐使住房销售价格与多数家庭支付能力基本适应。
为构建多层次住房保障体系，建设部门今年将严格贯彻以财政预算为主，住房公积金增值收益、5%土地出让净收益相结合廉租房资金筹措机制，严格执行经济合用房管理政策，严格按《经济合用房价格管理办法》审定销售价格，公开销售对象，以保证政府优惠政策贯彻到低收入住房困难家庭
三、西宁微观市场特色分析
现今西宁房地产市场，竞争逐渐加剧，市场重心青睐规模化、品牌化、产业化房产公司——
1、政府将房地产作为经济支柱产业予以重点扶持，但力度依然不够，应加强二级市场和大型房地产业集团建设。
2、受政府“严控区”政策制约，产品郊区化、高层化将成主流。
3、开发商已开始注重环境规划、物业服务和品牌建设，浮现了某些以品牌取胜大型房地产开发公司，中型房地产公司多以环境、景观和服务争取市场，而众多小型开发商则以价格战为主。
4、配套机构规模细小、各自为战，不能采用联合或联盟方式为开发商服务，致使服务水平不能得到提高，影响到房地产业整体水平。
5、房产项目营销开始注重“概念地产”与“品牌营销”。
二、项目概况
1、基本数据
本案