张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告样本.docx

张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告

上海同策房产征询股份有限公司
第一区域事业部
贰零壹壹年柒月
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乡镇布局、蓄势待发
锦丰新城、必争之地
新城置业、又一起点
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作为锦丰新城规划出让首宗商品住宅地块，本案面临如何核心问题？
咱们来到了一种极具发展空间热土 … …
一方面咱们需要评估一下地块自身
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锦丰新城
本案地处张家港合兴镇乡镇板块，但处在锦丰新城规划片区中。当前区域内无直接竞争楼盘，本案将成为区域高品位置业首选。
从地块位置可以看出本地块位于市区外围乡镇，但合兴镇已并归大锦丰新城规划中，将来升值潜力较大。
当前是合兴镇内当前唯一待开发楼盘，将来区域市场内竞争较少，无疑将成为区域内高品位品质置业首选。
锦丰新城规划
锦丰新城规划
锦丰新城规划
锦丰新城
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战略意义
本项目是新城置业进入乡镇深耕全港城，扩大布局，将是又一典型项目，进一步巩固港城龙头开发商地位。
本案
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地块属性
，具备打造低密度产品条件，但是地块西侧最低33米限高规定，决定只能做小高层或高层公寓。地块拥有天然水景资源，西侧华昌路主干道出入市区迅速便捷，但有一定噪音影响。
用地面积：
土地性质：商住
容积率：≤
总建面积：
绿地率：≥30%
建筑密度：≤30%
限高60米，但是西侧某些地块限高规定在33-60米之间；东侧地块没有限制最低限高。
华山路
华昌路
地块东部
西侧河道
宗地
限高规定33-60米之间
东侧地块无最低限高规定
景观河道
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客户来源
本案重要以锦丰新城片区以及周边乡镇等港城北部乡镇中中高品位及高品位客户为主力客源，大量导入市区客源也许性不大。
锦丰新城地区当前基本无在售新盘，且前期土地供应也稀缺，因而本案面市时基本没有区域内直接竞争压力。
合兴镇本地客户、北面锦丰镇南向导入客源是本案主力客源
此外项目周边某些乡镇客户也是本案机会客户
但导入市区客户至本案难度较大
本案
合兴镇
锦丰镇
锦丰新城及周边乡镇客户是本案重要客户来源，而导入市区客难度较大
那么：如何精准满足这些目的客户置业需求将成为本案成功定位核心
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利润空间
地块楼板价：2231元/平米
在宏观调控不放松，价格上涨压力较大前提下，
依照当前合兴及市区价格水平，基本决定了本案产品价格区间
市区楼盘价格（城东、城西）
公寓价格：11000-13000元/平米
联排价格：15000-0元/平米
合兴镇二手房价格（隆泰园）
公寓价格：6000元/平米
联排价格：10000元/平米
那么：如何在楼板价已定，价格空间不大前提下，追求更高绝对收益？
合兴及市区价格基本决定了本案价格区间，在价格空间有限前提下，提高项目收益是本案面临一大课题。
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核心问题
如何精准化客户需求，在满足客户需求同步追求项目最大投入产出比？
核心问题界定
①
客户需求精准化
②
最大化投入产出比
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客户需求精准化
主流产品分析
客户调研深访
9
主流产品分析
10
阳光里程
暨阳湖一号
中联皇冠
缇香世家
君临新城
主流产品分析
本案合兴镇区域内当前无可参照项目，咱们选用市区代表张家港城东、城西、城南板块当前主流产品楼盘进行分析。
暨阳湖皇冠
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城西-中联皇冠
占地面积
12万方
建筑面积
24万方
物业形态
小高层、联体、双拼
容积率

建筑风格
西班牙
绿化率
50%
主力户型
141、174、181、226平米
公寓均价
13000元/平米
项目开盘时间为7月，三期于6月开盘，在售三栋小高层，面积为141、174、181、226平米三种。当前公寓剩余90余套。已进入最后一期销售环节。
小高层报价在13000元/平米。
周边道路交通车流量较少，同步周边学校较多，因而限制高声贝，噪音污染相对较少 。
周边依托张家港购物公园、省重点梁丰高档中学等，文化、商业以及生活配套较好。
在售
城西代表项目，140-230平米大户型，西班牙风格，余量为90套左右，最后一期三期在售，均价13000元/平米
别墅区
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181平米4房
226平米5房
141平米3房
174平米4房
每个户型基本保证至少三个开间朝南，采光面较大；其中226平大户型有五个开间朝南。
140平米三房占60%以上。
别墅户型主力面积在350平米以上。
城西-中联皇冠
房型
面积段（㎡）
套数
套数比
三房
104
26
%
三房
141
676
%