户型分析.doc

内容简介: 包括:户型分析的概念和分类,户型分析的方向和要点。目的:提高置业顾问解读产品户型的能力。一. 户型分析概念 1. 概念:在目标市场能承受的的经济指标的前提下,对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。 2. 特点:户型设计综合分析的成果与项目开发时间、空间、地段、区位、环境、投资等实际存在的理性条件有关,也与开发商的认识水平和投资需求、设计师的素质和水平、市场需求中主要目标客户群的承受力和生活习惯等处于动态的感性条件有关。因此户型设计综合分析的成果往往不是唯一的, 经常是多元的, 但是只有经得起市场考验的成果才是正确的、高明的。 3. 目的: 在符合产品定位的前提下, 为置业者提供经济、合理、实用和更加舒适的生活居住空间。二. 当前市场流行的户型经济标淮分类(一) 分类 1. 经济型,又称紧凑型,普通标准; 2. 小康型,又称中品型,中挡标准; 3. 舒适型,又称高品型,高挡标准; 4. 豪华型,又称消费型,超级标准。(二)分级一般每一分类按不同功能设置、不同空间尺度、不同用地强度、不同组团方式、不同环境条件、不同物管标准等条件又分成高、中、低三级。但分级不象分类那样严格明确, 经常互相交叉相融。三. 户型分析方向 1. 布局、朝向、楼层、实用率; 2. 布局是关键(交通路线、功能分区、动静分离, 公私明确等)。四. 户型布局分析要点(一)使用功能 1. 主要功能: 私密区(静区) - 主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等公共区(动区) - 客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等 2. 辅助功能: 专用区(人流量疏区) - 主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等共用区(人流量密区) - 公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等(二)平面尺度 1. 面宽- 主要临空面房间的宽度尺寸(习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸) 2. 进深- 与面宽垂直方向的深度尺寸(习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸) 3. 面积- 一般情况下等于面宽× 进深 1). 单室面积- 单一功能有独立周边界限的空间平面面积(例:卧室、书房) 2). 组合面积- 多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和(例:主卧+ 主卫+ 专用储藏室) 3). 交叉组合面积- 两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积(例: 客厅、攴厅、通道、玄关) 4). 交通面积- 仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积(例:通道、玄关) (三)空间环境 1. 层高 2. 间距 3. 采光 4. 日照 5. 通风 6. 观景 7. 空气 8. 噪声(四)总图 1. 规模(用地、容积率、总建筑面积、总套数、车位等) 2. 物业分类 3. 单体幢号布置和朝向 4. 自然环境 5. 景观与绿化 6. 市政交通 7. 小区内部交通 8. 外部配套五. 常见问题判断方式(一)显性失误 1. 设计不合理(违反设计规范) 2. 功能不匹配或不完善(突出重点后忽略或减弱必需功能) 3. 使用不方便(违反地区生活习惯) (二)隐性失误 1. 设计粗糙、顾此失彼 2. 装修改造量大、研究深度不够 3. 模棱两可、怎么改都不满意(三)观念分岐 1. 设计风格超前或滞后:前者需花成本去启发和引导市场, 后者掌握不好时机易滞销或呆盘; 2. 创新与风险并存: 创新适度符合市场需求导向和地域特点,创新失度则面临市场接受度的风险,创新市场予测中应包括风险予测、研究和应对策划; 3. 仁者见仁、智者见智,业内智者有争议,成则生、败则亡,非实力派慎之。六. 常见病例 1. 空间布置大而不当 2. 平面尺度不按家俱组合尺寸+ 交通尺寸控制 3. 进深和面宽一边过大或过小不相匹配 4. 进深和面宽方位与家俱布置方式不相配 5. 片面追求外立面线条, 造成室内空间过多凸凹之处不好使用 6. 交通流线不合理 7. 交通面积过大且功能单一 8. 黑房间 9. 追求空间视角变化牺牲实用性 10. 共亨空间大而不相匹配影响相邻空间使用功能 11. 公共空间处置不合理 12. 竖向管井分散、水平布线过多、感观不舒服 13. 结构构件外露不平影响使用 14. 细节处理不当,漏项、尺度或位置不合理 15. 过多而无特色、缺主力户型、配比失度户型设计房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来, 客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区, 应靠近入户门设置; 卧室是静区, 应比较深入; 卫生间设在动区与静区之间, 以方便使用。房型好的住宅采光口与地面比例不应小于 1∶7 ;房间宽度不应小于 米;主卧室宽度不宜小于 3米, 面积应大于 12 平方米, 次卧室的面积应在 10 平方