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目录
第一章总论1
项目概况1
结论2
建议2
第二章项目情况分析4
项目设计分析4
项目定位10
第三章国外体育馆运营模式分析11
目前国外体育场馆主要运营管理模式11
各种主要运营管理模式的优缺点分析13
案例分析15
第四章根底模式确立23
影响模式确立的主要因素23
模式确立24
测算立场25
第五章体育场馆价风格查分析26
调查分析方法26
调查对象27
调查数据分析27
本项目体育场馆价格定位33
第六章体育场馆使用状况分析34
项目周边商业情况调查34
体育馆场所使用率调查35
第七章商业与车库租金分析38
商业租金调查围38
商业租金调查结果38
本项目商业租金定位39
停车场租金调查依据与方法40
停车场政府定价标准40
本项目停车场收费定位42
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第八章收入测算44
网球收入44
羽毛球场收入46
乒乓球场收入47
游泳馆收入48
室外有盖篮球场收入49
其它体育场馆收入49
体育场馆单块场地周收入表50
商业租金收入51
停车位收入52
总收入53
第九章本钱测算57
水电气费用测算57
维修维护费用61
清洁、安保费用64
管理费用64
推广费用65
易损耗品费用66
场地翻修费用66
总本钱费用66
营业税金与附加70
第十章盈亏分析71
第一章 总论
：江北区石子山体育公园
：市江北国有资产经营管理某某公司
石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、家湾、吴家湾和堰塘湾社处，地理位置优越，交通便捷，总占地325亩，，停车位690个，。其中公建建筑面积m2，，m2。容积率，%。公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室网球馆、中心广场地下商业用房、标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳池辅助用房、室外运动场、公共厕所组成。
招商容由三局部组成：
①纯商业用房局部，总建筑面积平方米。
②体育运动设施经营场地，包括：全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室外网球场 本报告所称的“室内网球场〞指“有盖，有维护构筑物的网球场〞。
、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场。
③配套停车库，室外停车位223个，室停车位467个，共计690个停车位。
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经测算，本项目第1、2、3、、、、，第五年由于发生场地翻修费用，〔其中：〕，，第7年开始亏损减少，第8年由于发生田径场翻修，〔其中：田径场翻修费用250万元〕，，〔其中：〕，第11、12、13、，〔其中：〕。
建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的 “企业化经营、市场化运作的模式〞是较优的选择。
要进展企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营，针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进展经营管理。鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度，且容易影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进展整体运营管理。
要进展市场化运作，必须适当的引进管理与外包。针对本项目我们建议采取以下运作模式：
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首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，可以请专业公司负责。
其次，本项目绿化面积较大，也表现了本项目的定位——全民健身，绿化主要发挥公益性，但维护本钱较大，对经营企业形成负担，而不能带来直接效益，就从目前国体育场馆经营状况来看，经营企业还很难有能力承当大面积的绿化维护费用，我们建议维护绿化本钱由政府承当。
最后，本项目商业设计大局部属于地下商业，且项目周围〔本项目商业辐射围〕人气不足，2万方的商业没有专业公司包装运营，很难运营好，所以我们建议商业局部请专业公司包装运营，或外包予专业公司经营。
此外，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建
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