天津市建设项目收费标1.doc

天津市建设项目收费标准 2005 年6月 11日天津市建设项目收费标准一、土地获取阶段成本测算步骤第一步:发展部结合研发中心及销售进行简单方案初选,形成项目总平面图,并填写《项目各项经济技术指标明细表》,将方案意图反映为直观数据,便于成本测算。第二步:依据初选方案进行成本测算,计算项目利润率,判断方案是否合理,利润率是否满足要求,否则需进行方案重选,重新测算,直至方案最优,利润率最大。二、成本测算方法 1、面积计算统一口径为:可售面积。 2、产品形式需按照建筑类型(多层、高层等)、结构类型(如砖混、框架、钢结构等)以及使用功能(住宅、商业、非经营性公建等)加以分别列项,进行测算。 3、项目综合成本区分住宅、商业、别墅等售价出入较大产品类型,其中不计入可售面积部分(如:地下车库、会所、幼儿园、小学等)成本摊入可售面积部分。 4、项目毛利率=(销售均价-直接成本) /销售均价项目净利率=(销售均价-完全成本) /销售均价 5、在具体成本测算过程中,应合理预计各项成本需发生的费用,属于有固定收费标准的项目,按照标准进行预测;属于经验判断项目,结合以往类似工程及项目实际测算。 6、具体各项明细测算经验总结:以天津市区标准为例。序号项目名称收费标准备注一、土地成本 1 地上物拆迁安置补偿费含在地价中(见土地出让合同) 2 土地使用权出让金政府收益评估地价*20% (见土地出让合同) 3 市政公用基础设施配套费(大配套) 城镇普通商品住宅项目不大于 165 元/平方米建筑面积指小区地块红线外的市政基础设施和大配套的费用,包含区外给水、雨水污水排水、道路、绿化、环卫、市大型公建项目(容积率大于 1的,按建筑面积收取; 1以下的按用地面积收取) 商贸旅游娱乐不大于 220 元/平方米写字楼高档公寓不大于 215 元/平方米文化教育金不大于 210 元/平方政道路照明、中水、电力、通讯、燃气、采暖及相关配套的市政站点的建设费用。融米 4 土地契税(出让金+土地补偿+大配套费) *3% 5 土地交易费招/拍/挂形式成交总价*% 协方出让评估地价*% 二、前期费用 1、三通一平临电工程费红线外根据实际工作量发生计取(变压器可自购或租赁,租赁 500-600 元/月),根据项目距离可引用市政电力远近及及工程规模大小,有所不同, 一般 1- 元/平米。新政策要求在办理临电手续时交齐正式电力工程款的 50% 。开发中心红线内根据实际发生工作量计取,每平米 -2 元左右,高层项目费用发生较高。工程部临水工程费红线外根据实际工作量计取(需交水表押金, 2000 0 元/部)每平方米 1- 元。破路费另收。开发中心红线内根据实际工作量发生计取,每平米 元左右工程部临路工程费根据实际工作量发生计取,视项目具体情况有所不同,每平米 -3 元。工程部填土圾平整场地费用根据实际工作量发生计取,每平米 1-10 元不等,主要需结合场地实际情况而定,如:场地遇到有地下防空洞等情况,费用发生较高。临时设施根据实际工作量发生计取,主要指现场临时办公用房以及宿舍等,此项费用可部分从使用者(施工方) 土建结算中扣回,一般每平米 3-6 元不等。 2、规划设计费咨询费每平米 1元左右,详规设计费含在其中。研发中心方案设计费根据所用设计单位和项目档次标准有所不同, 一般情况住宅项目 5-15 元/平米,商业 10-2 0 元/平米,项目档次高或选用国外设计单位, 则费用更高(较一般高 10-20 元/平米),按照建筑面积收取。研发中心 3、施工图设计费建安设计费与项目方案复杂程度及结构类型有关,一般情况砖混 7-8 元/平米,框架 10-12 元/平米,公建15元/平米左右,按照建筑面积收取。研发中心成品房设一般情况 - 元/平米,与要求设计房型种类多少、方案设计复杂程度、成品房面积、研发中心计费是否含水电改造有关;例如城市之星 SOLO 项目房型种类较多,房屋面积较小( 25-40 平方米/每户),每平米设计费 元左右 4、环境方案设计费方案设计费按景观面积收取,与环境方案复杂程度有关米米,合在建筑面积内一般 3-5 元/平米。研发中心环境施工图设计费费用摊在建筑面积内 1-2 元/平米研发中心 5、综合管网设计费综合管网: 元/平米;热力: 元/平米;排水: 元/平米;合计 元/平米,按照建筑面积收取。开发中心 6 人防设计费按照人防面积收取 12-25 元/平米开发中心 7 招标代理费 1元/平米,可协调至 - 元/平米。也有按中标价的比例报价如 % 。(招标代理公司) 开发中心 8 地质勘察费 2元-3元/平米;按勘