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二手房买卖之买房流程与注意事项
摘要
近来本律师接到诸多关于二手房、动迁安顿房等买卖方面法律征询，有上家征询，也有下家征询，大体集中在贷款、付款方式及期限、交房、税费、违约责任等方面。普通而言，上、下家在签完房地产买卖居间合同并给付定金后，会就订立二手房买卖合同即《北京市房地产买卖合同》商定订立期限，并以定金担保最后订立该买卖合同。同步，下家在签约当天支付首付款，上下家根据该合同继续履行并直至完毕交易。
    近来本律师接到诸多关于二手房、动迁安顿房等买卖方面法律征询，有上家征询，也有下家征询，大体集中在贷款、付款方式及期限、交房、税费、违约责任等方面。普通而言，上、下家在签完房地产买卖居间合同并给付定金后，会就订立二手房买卖合同即《北京市房地产买卖合同》商定订立期限，并以定金担保最后订立该买卖合同。同步，下家在签约当天支付首付款，上下家根据该合同继续履行并直至完毕交易。
    下文中，本律师会依照《中华人民共和国合同法》和《北京市房地产转让办法》共同制定示范文本即《北京市存量房屋买卖合同》（如下简称“二手房买卖合同”）规定（也即买受人、出卖人将于房产中介处订立二手房买卖合同），依照该合同条款顺序逐个解释与提示，以飨读者。
    本文所简介二手房买卖，不含较为特殊五年内禁止上市交易动迁安顿房、涉及同住人售后公房即房改售房以及开发商出售一手现房或预售期房，专指房地产权利人购买上市商品房后再转手交易二手房买卖行为。
    二手房交易流程，重要涉及签约，过户，交房三个核心环节。一旦发生纠纷，当事人要采用法律办法追究对方违约最直接、最主线根据即二手房买卖合同。因而，二手房买卖合同也即签约在二
手房交易流程中是最核心，最核心、最发挥作用一种环节，不要忽视签约所能起到方略作用。
    一、签约提示
    在北京市房地产交易管理网（），上海市房地产买卖合同》示范文本，在签约前应自己先看一下该二手房买卖合同，列出出售或购房也许浮现问题，针对本次交易特别关注而在示范文本中未列明，应先考虑好如何在合同补充条款中加以表述。" target=_blank>售、购房者可以容易地下载到《北京市房地产买卖合同》示范文本，在签约前应自己先看一下该二手房买卖合同，列出出售或购房也许浮现问题，针对本次交易特别关注而在示范文本中未列明，应先考虑好如何在合同补充条款中加以表述。
    在中介公司签约，比较负责中介会针对分期付款及方式与过户期限等重要条款征询双方意见。上、下家若第一次买卖房地产，因缺少有关经验，亦无从把握也许产生纠纷而匆匆签约。其成果，就是一旦发生纠纷，合同中没有规定，双方又达不成补充合同，很有也许让对方钻了空子而后悔不迭。
    普通双方初步商谈完毕，客户会看到打印《北京市房地产买卖合同》样本，一方面映入眼帘是《特别告知》，中介为了促成交易，会说这个告知可以跳过不看。但其实，如果客户仔细逐条看完特别告知三、四页纸，基本上会必定地承认其存在价值。
    律师就详细解释一下该特别告知中所隐藏秘密：
    1、共有、房改售房、夫妻财产共有提示
    《特别告知》第三条第一项规定：“……双方当事人订立房地产买卖合同步，应注意如下问题：1、共有人权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产订立合同步，房地产权证内共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售，参加房改购房时同住成年人应在合同附件五有关关系内表达批准出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章，应出具批准出售其她证明。房地产权证内权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议，由权利人承担
法律责任。”
    原则一：房屋共有即房产证上登记2人以上，该二手房买卖合同需要全体共有人签字。其隐含概念是法律上无权代理或无权处分，若某些所有权人代签或空缺签名，在无公证授权委托书情形下，很也许该合同会被认定为无效或不成立。因此，需要全体共有人到场订立该合同才干保证合同有效，买受人才可根据该合同追究违约责任。
    原则二：房改售房需要同住成年人订立批准出售。其隐含法律意义在于同住人有居住权或共有权。依照北京市高档人民法院《解决公有住房出售后纠纷若干意见》规定，房屋产权人规定无产权原公房同住人迁让，对有扶养、监护关系同住人应保护其房屋居住使用权；对其她同住人可依照其在她处有无住房等状况，分别作出解决。同步规定，按“九四”方案购买房屋，产权证登记为一人，在诉讼时效内，购房时购房人、工龄人、职级人、原公房同住人及具备购房资格出资人主张房屋产权，可确认房屋产权共有。也就是说，房改售房产权人在出售该房屋时应征得成年同住人批准，并负责解决其相应权益。《民事法律合用问答（２００３年第２